در ادامه اين گزارش مي خوانيم: كارنامه دي ماه معاملات مسكن شهر تهران نشان مي‌دهد حجم خريد آپارتمان در اين ماه، حدود 13 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش پيدا كرد كه اين ميزان، كمتر از يك‌سوم نرخ رشد نقطه‌اي معاملات در آذر 96 بوده است. هر چند شتاب معاملات مسكن تحت تاثير رفتار سمت عرضه (فروشنده‌‌ها) و قيمت‌هاي نامتعارف، كم شده اما در عين حال ماه گذشته، بيش از 17 هزار و 500 واحد مسكوني در كل مناطق 22 گانه پايتخت فروخته شد كه بيشترين تعداد معاملات ماهانه از ارديبهشت 93 تا كنون محسوب مي‌شود. اين وضعيت مشخص مي‌كند، معاملات ملك به‌دنبال تغيير فاز در آذر (پيش رونق به رونق)، ماه گذشته در فاز جديد حركت كرده؛ اما سرعت پيشروي به شكل معناداري كاهش يافته است. اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن درباره تغييرات قيمت نيز حاكي است بعد از افزايش قابل توجه ميانگين قيمت در انتهاي پاييز، شيب تورم ماهانه مسكن در دي، به اندازه يك واحد درصد كم شد. ماه پيش متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران 3 درصد نسبت به آذر افزايش پيدا كرد.
بازار معاملات ملك در اولين ماه زمستان، «دومين ماه رونق» را تجربه كرد و به‌عنوان نقطه اميد براي خريداران مصرفي، با كاهش در «شدت رشد» قيمت مسكن همراه شد. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از كارنامه زمستاني معاملات مسكن در تهران براساس اطلاعات دريافتي از دفتر اقتصاد مسكن، حاكي است: ماه گذشته نزديك به 18 هزار واحد مسكوني در تهران فروخته شد كه به لحاظ تعداد معاملات خريد، اين بازار بعد از آنكه در آذر ماه وارد فاز رونق شد، اكنون كاملا در وضعيت رونق به‌سر مي‌برد. دي ماه امسال حجم فروش آپارتمان در پايتخت 13 درصد نسبت به دي 95 افزايش پيدا كرد و در مقايسه با آذر امسال (تغييرات ماهانه) نيز با رشد تك‌رقمي معادل 7.7 درصد مواجه شد.
شيب تغييرات مثبت معاملات مسكن در آذر ماه، بيش از سه‌برابر تحولات دي ماه بود به‌طوري كه در آخرين ماه از پاييز امسال، حجم فروش واحد مسكوني در تهران 20 درصد رشد ماهانه و 52 درصد افزايش نقطه‌اي (نسبت به آذر95) را تجربه كرد. به اين ترتيب، بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از آنچه در دي ماه امسال براي معاملات مسكن در پايتخت رقم خورده است، مشخص مي‌كند: اگرچه بازار در فاصله دو ماه گذشته هم «تغيير فاز» (پيش‌رونق به رونق) و هم «پيشروي در فاز جديد» (تداوم رونق) را تجربه كرد اما سرعت پيشروي (رخداد دي)، به مراتب كمتر از سرعت تغيير (رخداد آذر) بوده است.
اثر اين افت سرعت رشد معاملات را مي‌توان در تغييرات قيمت مسكن طي ماه گذشته رديابي كرد. كاهش شيب رشد معاملات مسكن به يك‌سوم در دي ماه، باعث كنترل نسبي فشار قيمت‌ها شد به‌طوري كه شيب تغييرات ماهانه قيمت مسكن، در حد يك واحد درصد، تعديل شد و در نتيجه شدت تغييرات نقطه‌اي نيز كند شده است. اين وضعيت از بدترشدن شرايط بازار براي تقاضاي مصرفي، به‌نوعي جلوگيري كرده است. آمارهاي دفتر اقتصاد مسكن نشان مي‌دهد: متوسط قيمت مسكن در دي ماه 3 درصد نسبت به آذر افزايش يافت و به مترمربعي 5 ميليون و 146 هزار تومان رسيد. تغييرات ماهانه در دي، يك واحد درصد كمتر از تغييرات ماهانه در آذر بوده است.
به بيان ديگر در آذر ماه امسال كه شيب رشد قيمت مسكن در تهران بعد از ماه‌ها «كم‌نوساني» تند شد، ميانگين بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در تهران 200 هزار تومان نسبت به آبان (4 درصد)، افزايش پيدا كرد. اما ميزان افزايش قيمت در دي ماه نسبت به آذر كمتر از 150 هزار تومان بوده است. از طرفي شدت تغييرات نقطه‌اي قيمت مسكن نيز در اولين ماه زمستان كم شد. رشد نقطه‌اي قيمت مسكن (تغييرات نسبت به ماه مشابه سال قبل) از بهمن سال 93 تا ابتداي آذر امسال، همواره «تك رقمي» بود اما آذر ماه اين رشد «دو رقمي» شد به‌طوري كه متوسط قيمت واحد مسكوني در تهران در آذر امسال 14 درصد نسبت به آذر پارسال افزايش پيدا كرد. متوسط تغييرات نقطه‌اي قيمت در نيمه اول امسال حدود 6 تا 7 درصد بود كه از اين جهت شيب 14 درصدي آذر، شيب تندي محسوب مي‌شود.
اما با اين حال شيب تغييرات نقطه‌اي قيمت در دي ماه، تقريبا مشابه شيب آذر بوده است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در دي ماه 96 رقمي معادل 15 درصد نسبت به دي ماه 95 افزايش پيدا كرد. به اين ترتيب مي‌توان گفت شتاب تورم مسكن در اولين ماه زمستان كند شد. اطلاعات رسمي از كارنامه واقعي معاملات زمستاني بازار مسكن، حاوي يك پيام مصرفي براي سمت تقاضا است. اين كارنامه نشان مي‌دهد، برخلاف جوسازي بخشي از واسطه‌ها كه ماه گذشته، فضاي بازار را وخيم‌تر از اوضاع آذر جلوه دادند، در عمل تب قيمت بيشتر نشد.
وضعيت فعلي مشخص مي‌كند اگرچه قيمت مسكن در دي ماه با افزايش همراه بود اما ميزان افزايش، تقريبا همانند رشد قيمت در آذر بوده كه به اين ترتيب، دور موتور تورم مسكن در اين فاصله ثابت بوده است. با اين حال در برخي مناطق مصرفي شهر تهران كه متقاضيان داراي قدرت خريد محدود در آنجا متمركز هستند، ميزان رشد قيمت بيشتر از رشد ميانگين قيمت كل معاملات مسكن تهران بوده است. به گزارش «دنياي اقتصاد» ماه گذشته در تهران 17 هزار و 763 واحد مسكوني فروخته شد. حجم معاملات خريد مسكن بالاتر از سطح 17 هزار واحد، بيانگر «رونق كامل» بازار ملك است. البته اين تحليل به معناي «نبود انتظار براي بيشتر شدن حجم معاملات» نيست بلكه مشروط به تنظيم شدن سطح قيمت مسكن و اوج‌گيري رونق در ميان‌مدت و بلندمدت، ظرفيت معاملات تا 20 هزار واحد در ماه نيز وجود دارد. متوسط قيمت مسكن در ماه گذشته از سال‌جاري مترمربعي 4 ميليون و 700 هزار تومان برآورد مي‌شود كه نسبت به متوسط قيمت در 10 ماه اول سال 95، رقمي معادل 8 درصد افزايش نشان مي‌دهد.
معدل خريد و فروش واحد مسكوني در تهران از ابتداي سال‌جاري تا پايان دي ماه، از رشد 12 درصدي حجم معاملات نسبت به 10 ماه اول سال گذشته حكايت دارد. سال گذشته، حجم معاملات يك ساله حدود 6 درصد نسبت به يكسال 94 افزايش پيدا كرده بود كه از اين منظر، تفاوت فاز بازار بين سال‌هاي 95 و 96 به‌خصوص در ماه‌هاي اخير محرز است. بررسي روند پيشروي بازار مسكن در فاز رونق در دي ماه امسال حاكي است دست‌كم 5 دليل عمده در كاهش شتاب افزايش حجم معاملات مسكن در اين ماه دخيل بوده است؛ اين عوامل موجب شده هرچند رشد ايجاد شده در حجم معاملات و ميانگين قيمت مسكن تحت تاثير ورود بازار معاملات ملك به فاز رونق در دي ماه هم ادامه‌‌دار شود،اما به واسطه اين عوامل، برخلاف آنچه تصور مي‌شد كه جو رواني بازار مسكن به لحاظ نوسانات قيمتي، مستعد بدتر شدن است،شيب رشد قيمت مسكن هم در كنار شيب رشد حجم معاملات،كاهش يافت.
در واقع در پاسخ به اين سوال كه چرا با وجود اينكه بازار معاملات مسكن در فاز رونق پيشروي كرده، اما سرعت رشد حجم معاملات بيشتر نشده است و همچنين نوسانات قيمت تقريبا در محدوده تغييرات نقطه‌اي نرخ رشد قيمت مسكن در آذرماه قرار دارد، 5 دليل عمده مي‌توان ذكر كرد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد اولين دليل اين موضوع به «احتياط و مقاومت خريداران مصرفي در مواجهه با قيمت‌هاي نامتعارف فروش مسكن در بازار» برمي‌گردد؛ اين حركت خريداران باعث شده است از يك طرف شيب رشد نقطه‌اي حجم معاملات مسكن در دي ماه امسال در مقايسه با شيب رشد نقطه‌اي حجم معاملات در آذرماه،به يك سوم كاهش يابد و از سوي ديگر زمينه براي بيشتر شدن تورم مسكن از بين برود.
همچنين علت دوم به تكرار وضعيت بد بازار مسكن به لحاظ قيمتي در آذرماه براي دومين ماه رونق يعني دي ماه مربوط مي‌شود؛به اين معنا كه وضعيت بد رشد قيمت‌ها در اين ماه نيز هر چند مانند آذرماه در بازار تداوم داشت اما ميزان رشد بيشتر نشد. سومين دليل به «ثبت ركورد بالاترين حجم فروش مسكن در دي ماه از ارديبهشت 93 تاكنون» برمي‌گردد؛ دي ماه امسال در حالي حجم معاملات خريد مسكن به 17 هزار و 763 فقره رسيد كه از ارديبهشت 93 كه در آن 22 هزار و 118 فقره معامله خريد به ثبت رسيد، تاكنون فروش ماهانه بيش از 17 هزار واحد مسكوني انجام نشده بود. از سوي ديگر بازار مسكن هم‌اكنون به لحاظ حجم معاملات در شرايط «رونق كامل» است و همين دليل نيز يكي از دلايل پنج‌گانه كاهش شيب نرخ رشد حجم معاملات محسوب مي‌شود؛همچنين «كاهش شيب رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در دي ماه در مقايسه با آذرماه» از ديگر دلايلي است كه به واسطه آن مي‌توان شرايط فعلي بازار مسكن را به بازاري توأم با رونق غيرهيجاني تعبير كرد.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1396،11،3
**گروه اطلاع رساني**1699**2002**انتشاردهنده: فاطمه قنادقرصي
تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در بررسي كارنامه ماه دوم رونق مسكن از آمار معاملات ملكي دي ماه امسال نوشت: تغيير و تحولات بازار خريد و فروش مسكن در اولين ماه زمستان، در پنج تابلو منعكس شد كه مهم‌ترين آن، كاهش شيب رشد معاملات است.
