سبقت «نوساز»ها در معاملات مسكن

در اين مطلب كه در شماره يكشنبه پنجم ارديبهشت 1395 خورشيدي به قلم هاجر شادماني منتشر شده است، مي خوانيم: گزارش «دنياي اقتصاد» از جزئيات وقوع يك تغيير زيرپوستي در بازار مسكن حاكي است: در تهران از اوايل فصل گذشته و همزمان با شروع فاز پيش‌رونق در معاملات، حجم فروش واحدهاي نوساز، از ساير آپارتمان‌هاي آماده فروش، سبقت گرفت طوري كه در حال حاضر واحدهاي كمتر از 5سال ساخت، به مركز ثقل معاملات مسكن تبديل شده و در رتبه اول بازار ملك به لحاظ بيشترين فروش ماهانه نسبت به ديگر گروه‌هاي سني املاك، قرار دارد.
طبق آخرين آمارهاي رسمي، نزديك به 57درصد معاملات قطعي آپارتمان در شهر تهران، در اختيار واحدهاي نوساز است كه در مقايسه با سهم حدود 50 درصدي اين واحدها از خريد و فروش‌هاي ماهانه در يك‌سال گذشته، نشان از «امكان شكل‌گيري رونق سريالي» در بازار مسكن دارد.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» در اين باره نشان مي‌دهد: تغيير وزن سني معاملات مسكن به نفع آپارتمان‌هاي نوساز، از دو ناحيه، به شكل مثبت، مجموعه بازار ملك را تحت تاثير قرار خواهد داد. گرايش غالب متقاضيان به خريد واحدهاي نوساز از يكسو، باعث تقويت فروش واحدهاي مسكوني با عمر بناي بيشتر، مي‌شود و در نهايت به رشد حجمي كل معاملات مسكن منجر خواهد شد و از سوي ديگر، به صورت موازي و با كمترين تاخير زماني، بخش بالادست بازار معاملات مسكن (ساخت و ساز) را به حركت درمي‌آورد.
واحدهاي نوساز در شرايط فعلي، عمدتا تحت مالكيت سازنده‌ها قرار دارد و جزو فايل‌هاي نسبتا قديمي در بنگاه‌هاي املاك محسوب مي‌شود. بنابراين تداوم رشد ماهانه معاملات خريد مسكن از كانال نوسازها طي ماه‌هاي آتي، چون كه به از سرگيري «گردش سرمايه‌هاي ساختماني» منجر مي‌شود، در نتيجه اثر پيش‌برنده در بازار ساخت‌و‌سازهاي جديد خواهد گذاشت و به سرمايه‌گذاري سازنده‌ها در پروژه‌هاي جديد ساختماني ختم مي‌شود.
سهم نوسازها از معاملات ماهانه خريد مسكن در تهران، در 4 فصل سال 94 به‌صورت خزش تدريجي، رو به افزايش بوده است به طوري كه طبق آخرين آمارها، بين 8 تا 9 هزار واحد مسكوني نوساز در هر ماه در پايتخت به فروش مي‌رسد.
اوايل سال گذشته، حدود 6 هزار واحد نوساز در هر ماه به فروش مي‌رسيد. آنچه در ماه‌هاي آتي مي‌تواند «عرضه موفق آپارتمان‌هاي نوساز به بازار فروش ملك» را شتاب ببخشد، اول، سطح قيمتي اين نوع واحدها و دوم سقف جديد تسهيلات خريد مسكن است. برخلاف تصور عمومي كه «دستيابي خريداران به واحدهاي نوساز را به دليل قيمت بالاي اين آپارتمان‌ها در مقايسه با ساير واحدها، غيرممكن مي‌داند»، در حال حاضر معاملات نوسازها در تهران صرفا به آپارتمان‌هاي گران‌قيمت محدود نمي‌شود. اين موضوع با استناد به «طبقه‌بندي معاملات خريد مسكن برحسب ارزش ريالي آپارتمان‌هاي فروش‌رفته»، قابل تحليل است.
در حال حاضر 35 درصد از قراردادهاي قطعي فروش آپارتمان در تهران، به معاملات واحدهاي با ارزش 200 تا 400 ميليون تومان، اختصاص دارد. همچنين 66 درصد مبايعه‌نامه‌هاي صادر شده در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران نيز در خريد و فروش آپارتمان‌هاي با قيمت قطعي «كمتر از 400 ميليون» خلاصه مي‌شود. از طرفي، 61 درصد قراردادهاي ماهانه، در اختيار آپارتمان‌هاي با مساحت 50 تا 100 مترمربع است.
به اين ترتيب با توجه به تشابه سهم آپارتمان‌هاي پرفروش در طبقه‌بندي معاملات براساس سه شاخص قيمت، متراژ و عمربنا، مشخص مي‌شود: آپارتمان‌هاي نوساز كه در حال حاضر نقش لكوموتيو بازار مسكن را پيدا كرده، هم به لحاظ قيمت قطعي و هم به لحاظ متراژ، مناسب تقاضاي مصرفي است.
قيمت قطعي فروش آپارتمان‌هاي نوساز در شرايط كنوني تقريبا در حول و حوش ميانگين قيمت كل بازار و تا حدودي مناسب قدرت خريد متقاضيان قرار دارد. برآوردها از سطح قيمت واحدهاي نوساز پرفروش در بازار مسكن تهران حاكي است: اين آپارتمان‌ها به‌طور متوسط داراي مساحت 50 مترمربع و ميانگين قيمت 6 ميليون تومان به ازاي هر مترمربع هستند.
اين در حالي است كه واحدهاي نوساز با مساحت بيش از 100 مترمربع و قيمت بالاتر از اين سطح، پايين‌ترين سهم فروش را در بازار دارند. با توجه به اينكه در حال حاضر تسهيلات 110 ميليون توماني بدون سپرده براي خريد مسكن در تهران پرداخت مي‌شود، حدود 37 درصد قدرت خريد واحد مسكوني نوساز با ميانگين قيمت، از اين محل براي خريداران تامين مالي مي‌شود.
**سير صعودي فروش نوسازها
سهم خريد آپارتمان‌هاي نوساز از كل معاملات خريد واحدهاي مسكوني در بهمن ماه به بالاترين حد معامله اين واحدها طي 12 ماه سال 94 رسيد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، اگرچه رشد سهم معاملات خريد آپارتمان‌هاي نوساز طي بهمن‌ماه ناشي از رشد حجمي معاملات خريد و فروش ملك در پايتخت طي يك ماه قبل از آن بود، اما هم اكنون بيش از نيمي از متقاضيان مصرفي واحدهاي مسكوني مشتري خريد آپارتمان‌هاي نوساز هستند.
اين واحدهاي نوساز همان آپارتمان‌هايي هستند كه طي دو سال اخير به دليل تشديد ركود در بازار مسكن، بخش قابل توجهي از سرمايه انبوه‌سازان را در خود حبس كرده‌اند. به اين ترتيب، سير صعودي خريد آپارتمان‌هاي نوساز (صفر تا 5 سال ساخت) در بهمن ماه كه 56.7 درصد از كل معاملات خريد مسكن در اين ماه و همچنين 55.8 درصد در اسفند ماه سال گذشته در شهر تهران را پوشش داده، سناريوي خروج از ركود در بخش ساخت‌وساز طي ماه‌هاي آتي را به نفع انبوه‌سازان و سازندگان مسكن تقويت مي‌كند.
به اين معنا كه اين سير صعودي به رغم آنكه ناشي از افزايش حجم كلي معاملات مسكن در شهر تهران است اما سيگنال‌هاي مثبتي از ورود قريب‌الوقوع به فاز رونق را تاييد مي‌كند كه مي‌تواند به معناي استقبال بيشتر از واحدهاي نوساز سازندگان و در نتيجه آزاد شدن بخش قابل توجهي از منابع مالي آنان باشد كه هم اكنون به دليل حبس شدن در واحدهاي نوساز قابليت كاربرد در پروژه‌هاي جديد را ندارد. اين در حالي است كه پيش از اين سازندگان، حبس منابع مالي در آپارتمان‌هاي نوساز را مهم‌ترين مانع شروع ساخت‌و‌سازهاي جديد براي ورود به دوره رونق عنوان مي‌كردند.
سازندگان تهراني كه طي ماه‌هاي اخير تحت تاثير علائم پيش رونق در بازار مسكن بخش قابل توجهي از تمايل از دست رفته خود براي سرمايه‌گذاري‌هاي جديد در بازار ساخت مسكن را بازيافته‌اند و بازگشت آنها به عرصه ساخت وساز خود را در شكل افزايش آمار صدور پروانه ساختماني و به صفر رسيدن شيب منفي ساخت‌وساز در نيمه سال گذشته نشان داده است، هم اكنون بازگشت كامل خود به حوزه ساخت مسكن را منوط به فروش واحدهاي نوساز و آزاد شدن سرمايه‌هاي حبس شده در اين واحدها مي‌دانند.
از اين رو و در شرايطي كه شيب منفي ساخت‌وساز، پايان نيمه اول سال گذشته به صفر رسيد، افزايش فروش نوسازها در بهمن ماه، مي‌تواند به معناي مقدمه بازگشت كامل سازنده‌ها به عرصه ساخت مسكن تعبير شود.
**علت سبقت نوسازها در معاملات ملك
به گزارش «دنياي اقتصاد»، رشد حجمي معاملات خريد مسكن طي يكي دو ماه اخير موجب شده پيش رونق در بازار ملك بيشترين اثر خود را در بازار خريد آپارتمان‌هاي نوساز داشته باشد. به اين معنا كه اگر چه به درستي گفته مي‌شود قدرت خريد خانوارها براي خريد مسكن مصرفي به‌رغم تخليه حباب قيمتي مسكن همچنان ناكافي است اما هم اكنون تقاضاي مصرفي براي خريد آپارتمان‌هاي نوساز كه به‌طور ميانگين حدود 20 تا 30 درصد گران‌تر از آپارتمان‌هاي چند ساله هستند، نزديك به 60 درصد از بازار تقاضاي مسكن را پوشش داده است. اين دو تناقض آشكار ميان ضعف قدرت خريد متقاضيان مصرفي و استقبال بيش از 50 درصدي از واحدهاي نوساز يك سوال اساسي را ايجاد مي‌كند.
اينكه چرا به‌رغم ضعف قدرت خريد متقاضيان مصرفي در بازار معاملات خريد مسكن و ميانگين حدود 20 درصدي فاصله قيمت هر مترمربع واحد نوساز با واحدهاي چند ساله همچنان معامله نوسازها بيش از نيمي از بازار معاملات خريد مسكن را به خود اختصاص داده است.
هر چند آمار معاملات خريد واحدهاي مسكوني نوساز طي سال‌هاي اخير هم درصد بالايي از حجم معاملات مسكن را در متراژها و مناطق مختلف پايتخت شامل مي‌شده اما نكته‌اي كه هم اكنون باعث بروز اين سوال شده اين است كه چرا به‌رغم اينكه در حال حاضر قيمت مسكن در كف قرار گرفته و از طرفي ضعف قدرت خريد، مشكلات عمده‌اي را در مسير متقاضيان مصرفي ايجاد كرده است ميل به خريد واحدهاي نوساز بيشترين حجم معاملات مسكن را در ميان رده سني صفر تا 5 سال آپارتمان‌هاي مسكوني موجب شده است.
كارشناسان و مسوولان بازار مسكن در تشريح علت استقبال بيش از نيمي از متقاضيان بازار مصرفي ملك از واحدهاي نوساز طي ماه‌هاي اخير چند دليل عمده را مورد توجه قرار مي‌دهند كه يكي از آنها به خاصيت و ماهيت واحدهاي نوساز برمي‌گردد و ديگري به شرايط ساخت‌و‌ساز و كيفيت آن در شهرها. به اعتقاد آنها آنچه در وهله اول موجب شده در شرايط كنوني بيشترين حجم معاملات مسكن به واحدهاي نوساز اختصاص يابد به ماهيت اين آپارتمان‌ها برمي‌گردد.
به اين معنا كه اساسا واحدهاي نوساز واحدهايي هستند كه براي عرضه و فروش در بازار مسكن ساخته شده‌اند و هميشه سازندگان مسكن آپارتمان‌هاي خود را به محض اتمام عمليات ساخت و قبل از اقدام براي دريافت سند رسمي براي فروش به بازار عرضه مي‌كنند. اين در حالي است كه ممكن است آپارتمان‌هاي چند سال ساخت، سال‌ها به بازار عرضه نشوند و به همين علت است كه عموما آمار واحدهاي نوساز كه براي عرضه به بازار مسكن ساخته شده‌اند حجم بيشتري از معاملات قطعي خريد مسكن را به خود اختصاص مي‌دهند.
از سوي ديگر، مسوولان و كارشناسان بازار مسكن آمار بالاي صدور پروانه ساختماني طي سال‌هاي 91 و 92 را از ديگر عوامل افزايش عرضه واحدهاي نوساز و در نتيجه افزايش معامله اين آپارتمان‌ها در بازار خريد و فروش مسكن مي‌دانند. به اعتقاد آنان در شرايطي كه هم اكنون واحدهاي نوسازي كه طي سال‌هاي 91 و 92 پروانه ساخت دريافت كرده‌اند طي دو سال گذشته تكميل و به بازار فروش عرضه شده‌اند، پوشش بيش از 50 درصدي حجم معاملات مسكن با اين واحدها صورت گرفته است.
كم بودن عمر سازه‌ها در ايران نسبت به ساير كشورها و بروز مشكلات تاسيساتي و... پس از چند سال در آپارتمان‌هاي مسكوني به دليل ضعف كيفي‌سازي مسكن از ديگر دلايلي است كه مسوولان بازار مسكن در تشريح علل استقبال بيش از 50 درصد متقاضيان بازار مصرفي ملك از آپارتمان‌هاي نوساز مطرح مي‌كنند.
**الزام فروش كليدنخورده‌ها براي سازنده
يك كارشناس و تحليلگر بازار مسكن در اين‌باره به «دنياي اقتصاد» گفت: غالبا به دليل ماهيت ويژه واحدهاي نوساز كه همواره براي عرضه به بازار فروش ملك ساخته مي‌شوند فروش اين واحدها بيش از آپارتمان‌هاي چندين ساله‌اي است كه ممكن است تا سال‌ها و حتي دهه‌ها معامله‌اي روي آنها انجام نشود.
بهروز ملكي ادامه داد: در واقع از آنجايي كه واحدهاي نوساز با هدف فروش در بازار مسكن ساخته مي‌شوند حجم بيشتري از عرضه ملك در بازار فروش آپارتمان را به خود اختصاص مي‌دهند و به همين علت است كه مي‌بينيم غالبا سهم بيشتري از معاملات خريد مسكن به اين گروه از واحدهاي مسكوني اختصاص دارد. در واقع عمده واحدهاي نوساز به قصد فروش وارد بازار مي‌شوند در حالي كه واحدهاي چند ساله الزامي به معامله و فروش ندارند.
وي حجم بالاي ساخت و ساز و صدور پروانه ساختماني در سال‌هاي 91 و 92 را از ديگر دلايل احتمالي افزايش سهم فروش نوسازها در بازار معاملات خريد مسكن عنوان كرد وگفت: طبيعتا افزايش حجم ساخت و ساز طي اين سال‌ها منجر به افزايش عرضه واحدهاي نوساز طي امسال و سال گذشته شده است و همين عامل هم مي‌تواند منجر به افزايش سهم نوسازها از فروش واحدهاي مسكوني در پايتخت باشد. اين كارشناس مسكن در ادامه با تاييد تاثير مثبت افزايش تسهيلات خريد مسكن در نيمه دوم سال گذشته بر رشد حجم فروش نوسازها، تغيير صعودي قدرت خريد متقاضيان را در اين اتفاق موثر دانست.
**اثر فرسودگي زودهنگام بر خريد آپارتمان
همچنين رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم با اشاره به نقش ضعف كيفي ساختمان‌هاي چند ساله و فرسودگي زودهنگام آپارتمان‌ها پس از چند سال، اين موضوع را يكي از مهم‌ترين دلايل استقبال بيش از نيمي از متقاضيان خريد مسكن از آپارتمان‌هاي تازه‌ساز عنوان كرد.
حسام عقبايي در اين‌باره به «دنياي اقتصاد» گفت: پايين بودن عمر مفيد آپارتمان‌ها در ايران در مقايسه با استانداردهاي جهاني باعث شده اغلب متقاضيان خريد ملك متقاضي واحدهاي نوساز شوند چراكه به دليل ضعف كيفي ‌سازه‌ها آپارتمان‌هاي چندساله از يك طرف با افت قيمت مواجه شده و از طرف ديگر با مشكلات ناشي از فرسودگي همراه خواهند شد.
وي ادامه داد: معمولا اختلاف قيمت واحدهاي نوساز با واحدهاي بيش از 10 سال ساخت به‌طور متوسط مترمربعي يك ميليون تومان است با اين حال اغلب متقاضيان مصرفي ترجيح مي‌دهند حتي اگر قدرت خريد آنها براي خريد يك واحد نوساز با متراژ بالاتر مناسب نيست با كاهش متراژ مورد نظر خود آپارتمان نوساز كم‌مساحت را خريداري كنند. در اين ميان، آماده نبودن سند انتقال در زمان فروش بخش زيادي از واحدهاي نوساز باعث مي‌شود بين 15 تا 20 درصد بهاي فروش، با تاخير از خريدار دريافت شود كه اين خود بر رونق معاملات اين واحدها موثر است.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9165**2002