صنعت و تجارت زنجان: رونق ساخت و ساز با تغيير قوانين

در اين يادداشت كه به قلم حميدرضا حميدي، رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر زنجان نوشته شده و در شماره دوم هفته نامه صنعت و تجارت زنجان به چاپ رسيده، آمده است: با بررسي بودجه پيشنهادي دولت براي سال آتي مي توان نتيجه گرفت حال اقتصاد كشور خوب نيست. روند بودجه عمراني كشور در سال هاي اخير روند نزولي داشته است. بطوري كه رقم بودجه عمراني سال 97 نسبت به سال جاري حدود 40 درصد كاهش يافته و بودجه عمراني سال جاري نيز نسبت به سال گذشته كاهش 20 درصدي را نشان مي دهد. كاهش بودجه عمراني به معناي كاهش فعاليت هاي عمراني و ساخت و ساز در كشور است. به تبعيت از شرايط عمومي كشور چنين وضعيتي در بخش زمين و مسكن - به عنوان جزء مهمي از اقتصاد شهري- در همه شهرهاي كشور مشهود است. شهر زنجان نيز از اين قاعده مستثني نبوده و بررسي تعداد پروانه هاي ساختماني صادره توسط شهرداري زنجان و مقايسه آن با سنوات گذشته گواه اين ادعاست. علاوه بر شرايط عمومي ركود در كشور عوامل اختصاصي هر شهري در تشديد يا تعديل ركود ساخت و ساز تاثير گذار است. اگر چه شرايط فعلي تهديد عمومي محسوب مي گردد. ليكن در اين شرايط هر شهري بتواند تغييري در رويكرد گذشته ايجاد نمايد و روند ساخت ساز را تسهيل و اقتصادي نمايد قادر خواهد بود سازندگان و سرمايه‌گذاران ساير شهرها را كه از سرمايه گذاري و ساخت ساز در شهر خود دلسرد شده اند، جذب نمايد و تهديد موجود را به فرصتي براي خود تبدل كند. اقدامات موثر در اين زمينه را مي توان در زير بر شمرد:
1- بازنگري در ساختار اداري شهرداري و ساير نهادهاي مرتبط با امر ساخت ساز با هدف كاهش روند بوروكراسي اداري و كاهش بازه زماني اخذ پروانه، پايان‌كار و نهايتا وصول سند مالكيت ساختمان
2- بازنگري در ضوابط و مقررات احداث با نزديك كردن خواسته مالكين و سازندگان با ضوابط مصوب. با اين اقدام لزوم طرح موضوعات در كميسيون ماده 5 منتفي و كاهش فرايند بوروكراسي و زمان منتج خواهد شد.
3- كاهش هزينه احداث با كاهش عوارض ساختماني و ساير پرداختي ها از جمله ارزش افزوده ناشي از تغيير كاربري و ... در اين خصوص لازم است بخش ها و محورهاي اصلي شهر اسكن اقتصادي و شهرسازي گردد تا شرايط اختصاصي براي هر يك از محورهاي اصلي و بخش هاي مختلف شهر تعريف گردد.
بررسي هاي نگارنده به عنوان رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي اسلامي شهر زنجان نشان مي دهد شرايط خوبي براي تشويق ساخت و ساز در شهر زنجان حكمفرما نيست و لزوم تغييرات در موارد سه گانه فوق ضرورت دارد. براي نمونه نتايج بررسي شرايط ساخت و ساز در يكي از محورهاي اصلي شهر زنجان، نكات قابل تاملي وجود دارد كه بيان مي گردد.
در محور مورد نظر با توجه به ضوابط و مقرراتِ احداث امكان تامين كليه پاركينگ هاي مورد نياز امكانپذير نمي باشد و حتي در صورت امكان تامين آن، از نظر فني براي جلوگيري از اختلال در ترافيك سواره و پياده تامين پاركينگ در خود قطعه صحيح نمي باشد. با اين شرايط جريمه حذف پاركينگ هر قطعه در اين محور برابر با 600 ميليون تومان خواهد بود. با احتساب مبلغ يك دوم ارزش افزوده ناشي از تغيير كاربري و عوارض صدور پروانه اين مبلغ به يك و نيم ميليارد تومان مي رسد. حال اگر قيمت زمين و هزينه احداث را نيز به اين عدد اضافه نماييم يك پيام مشخص براي سازنده و صاحب ملك دارد و آن اينكه ساخت و ساز در اين محور به صرفه نبوده و مالك توان مالي احداث ملك خود را ندارد. دقيقا به همين دليل است كه در محور مورد نظر علي رغم اينكه جزء معابر با ارزش اين شهر محسوب مي گردد، در طول 8 سال اخير صرفا چهار قطعه اقدام به ساخت و ساز نموده اند! حال اگر به اين موارد روند طولاني بوروكراسي اداري در شهرداري و اداره ثبت را اضافه كنيم هيچ سازنده سرسختي تاب مقاومت نخواهد داشت. با وجود اينكه چنين وضعيتي تا حدودي براي ساير محورهاي اصلي شهر نيز صادق است اما شرايط همه معابر از نظر ساخت و ساز يكسان نيست و هر محوري شرايط منحصر به فرد خود را دارد و نكته كليدي دقيقا همين جاست. ما نمي توانيم يك نسخه واحد براي همه محورها بپيچيم (كاري كه اكنون انجام مي دهيم) و بايد رفتار مالي ما با سازنده در بخش هاي مختلف شهر متفاوت و منحصر بفرد باشد. لازمه چنين اقدامي اسكن شهرسازي و اقتصادي هر محور است تا برخورد مالي شهرداري متناسب و معقول با شرايط هر محور باشد. به طور كلي بايد به دنبال كاهش هزينه احداث براي مالك و سازنده بود. در اين راستا مي توان الزام تامين پاركينگ قطعات تجاري در خود قطعات را برداشت و پاركينگ مورد نياز را در فاصله مناسب و بصورت مجتمع براي كل پلاك ها احداث نمود اين اقدام هزينه تامين پاركنيگ براي مالك را به طور چشمگير كاهش خواهد داد. كاهش دريافت عوارض ساختماني، ارزش افزوده ناشي از تغيير كاربري و ... در برخي محورها به نفع شهرداري است. چرا كه شهرداري به جاي اينكه به دليل ركود ساخت و ساز در مدت زمان طولاني به پول عوارض ساختماني خود برسد (در محور مورد نظر در طول 8 سال به عوارض سه پلاك!) در مدت زمان خيلي كوتاهتري به پول خود مي رسد. با اندكي تدبير مي توان از پيچيدگي بوروكراسي اداري كاست. به طور مثال شهرداري يك مجموعه واحد است و لازم نيست مثل ادارات مستقل استعلام از بخش هاي مختلف شهرداري براي صدور پروانه در قالب نامه هاي اداري باشد و همه اين استعلامات مي تواند در قالب سامانه اي جامع و بدون اتلاف وقت و هزينه صورت گيرد. اقدامات اصلاحي اين چنيني يكي از بزرگترين موانع ساخت و ساز را مرتفع خواهد نمود.
ايجاد شرايط مطلوب در اين زمينه عزم همگاني را مي طلبد. ضمن اينكه تمامي اجزاء شهرداري از كارشناس جزء تا شهردار در اين زمينه موثرند همكاري ساير نهادهاي مهم مثل شوراي اسلامي شهر، راه و شهرسازي، معاونت عمراني استانداري، ثبت اسناد و املاك و ... نقش كليدي را ايفا مي نمايند.
7312/6085