ليزينگ مسكن آزاد مي‌شود؟

در ادامه اين گزارش مي خوانيم: به‌رغم صدور مجوز راه‌اندازي ليزينگ مسكن در اواخر پارسال، دو گروه بازيگر اصلي ليزينگ از ورود به حوزه تامين مالي متقاضيان خريد ملك منع شده‌اند و براي ساير ليزينگي‌ها محدوديت منابع وجود دارد. متولي مسكن رايزني مجدد با سياست‌گذار پولي براي اصلاح ضوابط خريد اعتباري آپارتمان را آغاز كرده و قرار است پيشنهاد دومنظوره براي تسهيل مسير رونق از كانال ليزينگ را ارائه كند.

دور جديد مذاكرات متولي بخش مسكن با سياست‌گذار پولي براي مانع‌برداري از مسير شكل‌گيري بازار تسهيلات ليزينگ آغاز شد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن با آسيب‌شناسي دستورالعمل سال گذشته شوراي پول و اعتبار براي تاسيس و فعاليت شركت‌هاي ليزينگ، يك فهرست كامل از موانع نامرئي موجود در اين مصوبه براي شروع فعاليت ليزينگ مسكن را تهيه و همزمان، نسخه پيشنهادي وزارت راه و شهرسازي براي نحوه ايجاد اين كانال مالي به شدت مورد نياز بازار ملك را تدوين كرده است.

علي چگيني مدير كل اقتصادمسكن وزارت راه و شهرسازي، در گفت‌وگو با «دنياي اقتصاد»، از شروع پيگيري مجدد طرح «خريد اعتباري آپارتمان» در قالب راه‌اندازي بازار ليزينگ مسكن خبر داد و اعلام كرد: نشست‌هاي سه‌جانبه بين وزارت راه و شهرسازي،‌ تشكل‌هاي ليزينگي و سياست‌گذار پولي براي استارت عملياتي به تسهيلات بلندمدت ليزينگ مسكن، شروع شده و در آخرين جمع‌بندي از مذاكرات رو به جلو، مقرر شد دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، پيشنهادهاي قابل اجرا براي بازتنظيم ضوابط ليزينگ در قالب «تعريف شرايط ويژه فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در بازار مسكن» را به بانك مركزي ارائه كند.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، بخشي از تقاضاي مسكن با حجم حداقل سه دهك متوسط رو‌به‌بالاي جامعه، در سه سال گذشته،‌ از سبد تسهيلات خريد مسكن محروم ماندند و از اواخر پارسال تا كنون، به رغم صدور مجوز كلي (دستورالعمل جديد تاسيس ليزينگ) براي تامين مالي بازمانده‌ها از تسهيلات مسكن، «بازتاب وارونه محتواي مجوز»، امكان ورود اين گروه از متقاضيان به بازار ملك با ابزار ليزينگ را عملا سلب كرده است. متولي بخش مسكن، تقريبا از ابتداي شروع به كار دولت يازدهم، رايزني با سياست‌گذار پولي براي تجهيز بازار معاملات مصرفي آپارتمان به سيستم خريد اعتباري را كليد زد تا براي آن دسته از متقاضيان مسكن كه نياز مالي آنها خارج از توان وام‌دهي شبكه بانكي است، تسهيلاتي با سقف به مراتب بيشتر از وام خريد، تامين و پرداخت شود.

هم‌اكنون سقف وام خريد مسكن «20+160» ميليون تومان است كه مشروط به يك سال سپرده‌گذاري، به خانه‌اولي‌ها پرداخت مي‌شود. اما، جنس خريدهاي ملكي دهك متوسط رو به بالا و قيمت اين املاك نشان مي‌دهد: اين بخش از بازار مسكن براي به حركت درآمدن و خروج كامل از ركود، نيازمند تسهيلات خريد حداقل 250 تا 300 ميليون توماني است كه تامين آن، صرفا از كانال ليزينگ –خريد اعتباري آپارتمان- امكان‌پذير است. سركوب مالي اين گروه از تقاضاي مسكن طي سال‌هاي اخير و به خصوص در شرايط كنوني بازار مسكن كه معاملات در بخش آپارتمان‌هاي كوچك ناشي از تحريك تقاضا با وام خريد، رشد قابل ملاحظه پيدا كرده، از يكسو باعث توقف خريد و فروش واحدهاي متوسط و بزرگ شده و از سوي ديگر، جلوي عرضه واحدهاي مورد تقاضاي خانه‌اولي‌ها -به دليل ناتواني مالي دهك‌هاي بالا در جابه‌جايي از آپارتمان‌هاي كم‌متراژ به آپارتمان‌هاي بزرگ‌تر- را گرفته است.

طي 6 ماه گذشته از سال 96، برخي شركت‌هاي ليزينگ با دريافت سيگنال مثبت از حضور تقاضاي اوليه در بازار مسكن و ظهور پررنگ نشانه‌هاي پيش‌رونق مسكن، تلاش كردند با اتكا به دستورالعمل جديد بانك مركزي، دامنه تسهيلات ليزينگ را از بازار خودرو به بخشي از بازار ملك كه وام‌هاي خريد قابليت استفاده در آنجا را ندارد، تسري دهند اما موانع پنهان ناشي از نقص يا سخت‌گيري ضوابط مصوب، عوامل بازار ليزينگ را در مسير تامين مالي مسكن، با بن‌بست روبه‌رو كرده است. نتايج تحقيقات به عمل آمده از سوي دفتر اقتصاد مسكن درباره موانع دستورالعمل مصوب براي تاسيس ليزينگ، حاكي است: شركت‌هاي ليزينگ براي ورود به مسير تامين مالي مسكن و اجراي طرح خريد اعتباري آپارتمان، با 5 مانع روبه‌رو هستند.

مهم‌ترين مانع، محدوديت‌هاي قيد شده در دستورالعمل تاسيس و فعاليت شركت‌هاي ليزينگ براي «تامين منابع و پرداخت تسهيلات» است. مطابق مفاد 43 تا 45 اين دستورالعمل، شركت‌هاي ليزينگ، در تامين اعتبار مورد نياز خود از بانك‌ها و همچنين پيش‌دريافت از متقاضيان تسهيلات، بايد يك سقف ريالي متناسب با حقوق صاحبان سهام شركت را رعايت كنند. سقف مصوب براي دريافت تسهيلات از بانك‌ها در شركت‌هاي ليزينگ، حداكثر معادل دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام و سقف پيش‌‌دريافت از متقاضيان تسهيلات ليزينگ نيز حداكثر معادل نصف مجموع حقوق صاحبان تعيين شده است.

آسيب‌شناسي صورت گرفته درباره محروميت بازار مسكن از تسهيلات ليزينگ به رغم صدور مجوز كلي تاسيس شركت ليزينگ مسكن، مشخص مي‌كند: با اين دو نوع محدوديت تامين مالي براي ليزينگي‌ها، «تجهيز اعتبار مناسب» پرداخت تسهيلات ليزينگ مسكن امكان‌پذير نيست. تسهيلات ليزينگ مسكن به لحاظ ارزش ريالي، چند برابر تسهيلات ليزينگ خودرو است؛ بنابراين شكل‌گيري اين حوزه از ليزينگ، به مدل‌هاي تامين مالي متفاوت از روال گذشته بازار تسهيلات ليزينگ نياز دارد. در اين ميان، سقف مجاز براي تسهيلات ليزينگ مسكن كه معادل 5 درصد مجموع حقوق صاحبان سهام هر شركت ليزينگ تعيين شده است نيز ابعاد اولين مانع در مسير اجراي طرح خريد اعتباري آپارتمان (راه‌اندازي بازار ليزينگ مسكن) را بزرگ‌تر كرده است.

گزارش «دنياي اقتصاد» از دومين مانع شناسايي شده در مصوبه تاسيس شركت‌هاي جديد ليزينگ حاكي است: بازيگران اصلي بازار تسهيلات ليزينگ، از ورود به بازار تامين مالي مسكن منع شده‌اند. نتايج آسيب‌شناسي دفتر اقتصاد مسكن در اين باره نشان مي‌دهد: شركت‌هاي ليزينگ وابسته به بانك‌ها و همچنين شركت‌هاي ليزينگ وابسته به كارخانه‌هاي خودروسازي، به‌عنوان دو بازيگر مقتدر و بزرگ بازار ليزينگ، طبق مفاد دستورالعمل مصوب شوراي پول و اعتبار، از فعاليت در حوزه پرداخت تسهيلات ليزينگ مسكن منع شده‌اند.

از آنجا كه منابع مالي مناسب تسهيلات ليزينگ و تجربه تامين مالي طرح‌هاي خريد اعتباري با مقياس مشابه بازار مسكن، عمدتا در اختيار اين دو گروه بازيگر بازار ليزينگ قرار دارد، ممنوعيت حضور آنها در بازار ليزينگ مسكن، به منزله محروميت خاموش تقاضاي مسكن از تسهيلات ليزينگ است. اين محروميت كه تا پيش از صدور مجوز كلي (دستورالعمل) به شكل آشكار وجود داشت، در حال حاضر اگر چه در ظاهر برطرف شده اما مسير تعريف‌شده براي تاسيس و فعاليت ليزينگ مسكن، نوع پنهان محروميت تقاضا به‌واسطه محدوديت شديد اين نوع فعاليت را رقم زده است. در حال حاضر ليزينگ‌هاي بانكي با اين استدلال كه فعاليت آنها در حوزه تسهيلات مسكن ممكن است به حياط خلوت بانك‌ها (پرداخت منابع وام‌هاي ارزان‌قيمت در قالب تسهيلات ليزينگ با نرخ سود بالا) تبديل شود، اجازه فعاليت در بازار پرداخت تسهيلات مورد نياز تقاضاي مسكن را ندارند.

شركت‌هاي ليزينگ فعال در بازار خودرو نيز به دليل ممنوعيت كار در حوزه‌هاي خارج از اساسنامه فعاليت –يكي از خطوط قرمز دستورالعمل مصوب زمستان 95 براي تاسيس شركت‌هاي ليزينگ- عملا نمي‌توانند وارد بازار پرداخت تسهيلات اعتباري خريد مسكن شوند. مانع سوم براي پا گرفتن شركت‌هاي ليزينگ مسكن، سقف نرخ سود تسهيلات است كه حداكثر 3 درصد مي‌تواند از نرخ سود تسهيلات بانكي، بالاتر تعيين شود. بررسي‌ها در اين باره نشان مي‌دهد: قيمت تمام‌شده منابع مالي و اعتباري در شركت‌هاي ليزينگ، بيش از سود حاصل از پرداخت تسهيلات با نرخ‌ تعيين‌شده است؛ ضمن آنكه آسيب‌شناسي صورت گرفته مشخص مي‌كند: در حوزه ليزينگ خودرو، بخشي از هزينه تسهيلات، از محل تخفيف كارخانه‌هاي خودروسازي به عوامل ليزينگ، پوشش داده مي‌شود اما براي تسهيلات مسكن، لازم است نرخ سود تسهيلات متناسب با هزينه تامين اعتبارات تعيين شود. موانع چهارم و پنجم در اين مسير نيز به اخذ ماليات بر ارزش افزوده از تسهيلات ليزينگ و همچنين محدود بودن طول دوره بازپرداخت تسهيلات ليزينگ برمي‌گردد.

** فروش خانه‌هاي خالي با ليزينگ
دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، دو هدف عمده را در مانع‌برداري از مسير راه‌اندازي بازار ليزينگ مسكن تعقيب مي‌كند كه شامل «تامين مالي دومنظوره بازمانده‌هاي تسهيلات مسكن» و همچنين «روان‌سازي مسير فروش خانه‌هاي خالي» است. يافته‌هاي اين دفتر نشان مي‌دهد: در صورتي كه ليزينگ مسكن از تور موانع و محدوديت‌هاي مقرراتي آزاد شود، تزريق آن به بازار تقاضا مي‌تواند باعث مشتري‌سازي براي خانه‌هاي خالي و به‌خصوص آپارتمان‌هاي بزرگ و قيمت-بالا شود. اين رخداد، از يكسو منابع محبوس بانك‌ها در املاك لوكس و رسوب شده در بازار را آزاد مي‌كند و باعث تامين اعتبار در شبكه بانكي براي تقاضاي مسكن دهك متوسط رو به پايين (خانه‌اولي‌ها) مي‌شود و از سوي ديگر، با جابه‌جا شدن گيرندگان تسهيلات ليزينگ در بازار ملك (از آپارتمان‌هاي با متراژ كم به واحدهاي با متراژ زياد)، حجم عرضه براي خانه‌اولي‌ها كه حداقل 60 درصد معاملات ماهانه مسكن در تهران را به خود اختصاص داده‌اند، افزايش پيدا مي‌كند. بنابراين پرداخت تسهيلات ليزينگ مسكن، هم باعث رونق معاملات مصرفي مي‌شود و هم جلوي رشد قيمت در بازار واحدهاي كم‌متراژ را خواهد گرفت.

نسخه پيشنهادي وزارت راه و شهرسازي براي گره‌گشايي از مسير تسهيلات ليزينگ كه به‌زودي براي تصميم‌گيري به بانك مركزي ارائه خواهد شد، نشان مي‌دهد: متولي بخش مسكن با تشخيص درست نسبت به «عدم حساسيت متقاضيان مسكن در دهك‌هاي بالاي جامعه نسبت به نرخ سود تسهيلات»، خواستار تجديدنظر در سقف سود تسهيلات ليزينگ شده است به اين معنا كه دامنه اختيار شركت‌هاي ليزينگ براي تنظيم نرخ سود تسهيلات، متناسب با قيمت تمام‌شده منابع، به شكل معقول، افزايش پيدا كند. جامعه مخاطب تسهيلات ليزينگ، برخلاف خانه‌اولي‌ها در دهك‌هاي متوسط رو به پايين، بيش از آنچه دغدغه نرخ سود پايين تسهيلات و مبلغ اقساط ماهانه را داشته باشند، به دنبال سقف ريالي مناسب تسهيلات هستند.

دفتر اقتصاد مسكن معتقد است: شركت‌هاي ليزينگ در صورت حذف موانع موجود، مي‌توانند بدون وابستگي به يارانه‌هاي دولتي يا اعتبارات محدود شبكه بانكي، به خروج بخش مسكن از ركود كمك كنند. در نسخه پيشنهادي اين دفتر تصريح شده است: واگذاري عامليت فروش واحدهاي مسكوني انبوه‌سازان به شركت‌هاي ليزينگ مي‌تواند تحريك توام عرضه و تقاضاي مسكن را موجب شود. براي اين منظور، بايد مجوزهاي مربوطه از سوي سياست‌گذار پولي صادر شود. همچنين صدور مجوز براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ بانكي از جمله بانك عامل بخش مسكن، اجازه فعاليت ليزينگ‌هاي خودرويي در بازار مسكن و كاهش محدوديت تامين مالي شركت‌هاي ليزينگ از بانك‌ها، ديگر پيشنهادهاي مطرح در اين حوزه است.

دفتر اقتصاد مسكن با مقايسه ابعاد بازار ليزينگ در ايران و جهان اعلام كرد: عمليات ليزينگ و تامين مالي متقاضيان انواع كالا و خدمات به شكل‌هاي اجاره‌اي و ساير روش‌هاي ليزينگي، سابقه حداقل 60 ساله در جهان دارد به‌طوري كه بزرگ‌ترين بازار ليزينگ در آمريكا با سهم 30 درصد از حجم جهاني ليزينگ، قرار دارد اما سهم بازار ليزينگ در ايران از اين حجم جهاني، حدود 2/ 0 درصد است. در دنيا، حدود 3 ميليون شركت در زمينه پرداخت انواع تسهيلات ليزينگ فعال هستند اما در ايران، تعداد اين شركت‌ها كمتر از 100 فقره است. در ايران، حدود 90 درصد از تسهيلات ليزينگ، به خريد خودرو اختصاص دارد و سهم بازار خريد اعتباري مسكن از اين تسهيلات، نزديك به صفر است.


*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1396،7،4
**گروه اطلاع رساني**1699**9131**انتشاردهنده: شهربانو جمعه