مسكن از ركود خارج شده است اما...

در اين گزارش آمده است:تحولات بازار مسكن علامت خروج از ركود را نشان مي دهد. براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن در شهر تهران، در شهريورماه امسال متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي حدود چهار ميليون و ۷۶۰ هزار تومان بوده است. اين رقم نسبت به مرداد ماه ۱.۹ درصد و در مقايسه با شهريورماه سال گذشته تا ۹.۷ درصد افزايش دارد.

به گزارش فرارو، بيشترين رشد متوسط قيمت در شهريورماه به منطقه پنج با ۱۲.۵ درصد و كمترين ميزان رشد به منطقه ۲۲ با ۰.۴ درصد اختصاص دارد.

همچنين در ميان مناطق ۲۲ گانه تهران بيشترين متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني حدود ۱۰ ميليون تومان در منطقه يك با رشد ۱۰.۳ درصدي و كمترين آن با دو ميليون و ۲۸۰ هزار تومان با رشد ۷.۸ درصدي در منطقه ۱۸ است.

اما تحولات بازار معاملات مسكن در شهريورماه از اين حكايت دارد كه تعداد معاملات به ۱۵ هزار و ۵۴۵ واحد رسيده كه در مقايسه با ماه مشابه سال قبل ۹.۲ درصد افزايش دارد.

بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني ومعامله شده به تفكيك عمر بنا نشان مي‌دهد كه واحدهاي تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۵ درصد بيشترين سهم از واحدهاي مسكوني معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.

در مجموع در نيمه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني تهران به ۸۵ هزار واحد رسيده كه نسبت به شش ماهه اول سال ۱۳۹۵، ۲.۸ درصد افزايش دارد. در همين دوره زماني متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني حدود چهار ميليون و ۵۸۰ هزار تومان با رشد ۶.۲ درصدي بوده است.

اين آمارها خوشبيني را به بازار مسكن رسانده و برخي تحليلگران معتقدند اين بازار پس از سالها ركود بزرگ در حال عبور از شرايط ركودي است. آنها مي گويند اقدامات دولت در چند سال اخير بر اين روند تاثير داشته است، از جمله تلاش براي بستن پرونده مسكن مهر، افزايش تسهيلات مسكن و همچنين اقدام اخير كاهش نرخ سود بانكي.

بعد از سال ۱۳۹۱ رشد اقتصادي كشور به بيشتر از منفي شش درصد رسيد و ضربه اي سخت به بازار مسكن وارد شد.

مهدي سلطان محمدي كارشناس بازار مسكن درباره وضعيت بازار به فرارو گفت: «علائم خروج از ركود خيلي قوي است و واقعيت اين است كه براساس داده هاي ما در معاملات، سرمايه گذاري و پروانه هاي ساخت صادر شده ديگر نمي توان تعبير ركود را تعبير مناسبي درباره وضعيت بازار مسكن دانست.»

به گفته او 'شاخص هاي و آمار منتشر شده درباره معاملات شهريور ماه در تهران مويد اين مطلب است اما درباره شهرستان ها آمار شفافي وجود ندارد. با اين حال اساسا آهنگ رشد بازار در شهرستان ها هم به همان نسبت تهران تغيير مي كند. همبستگي بين وضعيت بازار مسكن در تهران و شهرستان ها وجود دارد. هر چه شهرها به تهران نزديك تر باشند اين همبستگي بيشتر است و هر چه دورتر باشند اين همبستگي كمتر است.'

سلطان محمدي در تحليل تغييرات صورت گرفته در بازار گفت: «معمولا خروج از ركود در پايان هر دوره به دليل افزايش ميزان تقاضا نسبت به عرضه است. يعني وقتي عرضه نسبت به تقاضا كاهش يابد بازار از ركود خارج مي شود و قيمت ها بالا مي رود. در اين بين عواملي مي تواند اين روند را تسريع كنند و يا در رخ دادن آن اختلال ايجاد نمايند.»

سلطاني محمدي معتقد است: «افزايش تسهيلات مسكن و اعتبارات بانكي، كاهش نرخ بهره و كاهش سرمايه گذاري در بازارهاي موازي مي تواند در خروج مسكن از ركود اثر گذار باشد و به رونق بازار كمك كند.»

اين كارشناس بازار مسكن افزود: «وقتي نرخ بهره كاهش يابد، اين بر رونق بازار ارز، سهام، مسكن و افزايش سرمايه گذاري اثر مثبت دارد. اما اين بخش ها به موازات هم پيشرفت نمي كنند و هر كدام درصدي از تاثيرپذيري را خواهند داشت.»

سلطان محمدي درباره اثرگذاري اوضاع سياست خارجي بر بازار مسكن گفت: «وقتي چشم انداز متلاطم در سياست خارجي داشته باشيم، بازار ارز در كوتاه مدت جذابيت بيشتري پيدا مي كند و سوداگران به سمت آن جذب مي شوند. اما در ميان مدت و بلند مدت بازار مسكن و سهام نيز خود را بالا مي كشد. با اين حال در كوتاه مدت اين بازار ارز است كه رونق زيادي خواهد داشت.»

سلطان محمدي در ادامه درباره آينده بازار پيش بيني كرد: «به نظرم تداوم روند مثبت در بازار مسكن ادامه خواهد داشت. قيمت ها آرام آرام افزايش مي يابند. اما شاهد تغيرات شديد و به نوعي تكانه هاي قيمتي نخواهيم بود. فقط در موارد خاص ممكن است به بازار شوك وارد شود. مثلا اتفاقي غير منتظره و خارج از بازار رخ دهد، همچون نقض برجام و يا اتفاقاتي از اين دست در آن حالت ممكن است شوك به بازار وارد شود. اما براساس پارامترهاي اقتصادي به نظر مي رسد بازار مسكن همين روند آرام را در مسير رونق ادامه خواهد داد.»
سياست دولت
دولت حسن روحاني در سال اول خود نتوانست ركود بازار مسكن را بشكند. بيشتر زمان وزارت مسكن صرف حل و فصل پروژه 'مسكن مهر' بود. پروژه‌اي كه به عقيده عباس آخوندي از اساس اشتباه بوده است. اكنون پس از گذشت 4سال و تغيير دولت انتظار اين است كه دولت اقدامات جديدي در زمينه حل گره كور مسكن آغاز كند.

خروج از ركود يكي از مشكلات است كه اكنون به نظر مي رسد در حال وقوع است. مسئله ديگر بستن پرونده مسكن مهر و آغاز فصل جديد در سياست هاي حوزه مسكن است. وزارت مسكن اميدوار است كه تا پايان سال جاري بتواند پرونده مسكن مهر را ببندد اما پس از آن چه خواهد كرد؟

وزير مسكن اخيرا گفته است كه ساخت مسكن بايد بيش از پيش به بخش خصوصي واگذار شود.

به نظر مي رسد اين راهي است كه دولت روحاني قرار است در ادامه طي كند، واگذاري ساخت مسكن به بخش خصوصي. البته مشخص نيست قرار است چقدر ميدان براي بخش خصوصي باز شود.

با اين حال اين نسخه اي است كه اكثر فعالان بازار مسكن و كارشناسان بر آن تاكيد دارند. بيت الله ستاريان استاد اقتصاد دانشگاه تهران در اين زمينه مي گويد كه دولت بايد از'توليدكنندگي' دست بردارد. او توضيح داد: «توليدكنندگي فسادآور است؛ در عين حال كه دولت بايد سعي كند نظارت و سياست گذاري كند، زيرا نمي شود دولت با يك دست نظارتي و دست ديگر توليدي، اقتصاد كشور را هدايت كند و در اين وضعيت دولت ناظر و دولت توليدكننده نمي تواند هيچ رقيبي را تحمل كند.»

دولت روحاني طرح مسكن اجتماعي را مطرح كرده است. دولت اميدوار است كه با افزايش تسهيلات مسكن بتواند اقدامات مثبتي در اين راستا بردارد.

اما اين اقدامات نيز از سوي برخي ناظران خيلي مثبت ارزيابي نمي شود. مهمترين مشكل اين است كه كم درآمدها نمي توانند با تسهيلات كنوني خانه دار شوند. كمال اطهاري كارشناس مسكن در اين باره مي گويد: «اگر مجموعه سازوكار نهادي كه در بازنگري طرح جامع مسكن پيشنهاد شده عملي نشود، اين قبيل اقدامات گسيخته‌ازهم هيچ فايده‌اي نخواهد داشت و در واقع نوعي سوق‌دادن منابع بانكي به‌جاي بخش‌هاي مولد اقتصاد به‌سوي بخش مسكن خواهد بود كه هيچ دردي را دوا نمي‌كند.»

اطهاري با بيان اينكه اين شيوه عملكرد در اين مدت كارايي نداشته است، به روزنامه شرق مي‌گويد: «بخش مسكن دچار ركود نيست، بلكه دچار قفل‌شدگي است. اين قفل‌‌شدگي نيز ناشي از بخش واقعي اقتصاد است و نه بخش مالي بخش مسكن كه فرضا منابع كمي به بخش مسكن آمده است. اكنون همه مي‌دانند حدود ٧٠درصد بدهي بانك‌ها به بانك مركزي در بخش مسكن است و اين مسئله تأييد مي‌كند كه مشكل منابع بانكي نيست.»

اين اقتصاددان با بيان اينكه بالابردن هيچ سقف و وامي هم نمي‌تواند بر قيمت‌هاي رانتي مسكن فائق بيايد، ادامه مي‌دهد: «مسكن رانتي كه توليد شده و ١٠ يا ١٢برابر درآمد سالانه يك خانوار است، به‌هيچ‌وجه با وام بانكي قابل‌پوشش نيست.»

به گفته او 'نسبت بهاي مسكن به درآمد خانوار براساس اصول، مي‌تواند پنج تا شش برابر باشد، وقتي از اين ميزان فراتر مي‌رود، ديگر در استطاعت خانوار نيست و خانوار بايد تمام درآمد خود را براي پرداخت قسط وام بپردازد. اين فاصله كه يكي از دلايل قفل‌شدگي در تهران است، در اين كلان‌شهر به ١٠ تا ١٥ درصد رسيده است. به بيان ديگر وام مسكن فقط ٢٥ تا ٣٠ درصد بهاي يك واحد مسكوني متعارف را مي‌تواند پوشش دهد، درحالي‌كه در اصل، بايد اين تسهيلات حدود ٧٠ تا ٨٠ درصد قيمت مسكن را پوشش دهد، اما با قيمت‌هاي رانتي مسكن و تراكم‌فروشي چنين امري ممكن نيست.'

اطهاري علت ديگر قفل‌شدگي بازار مسكن را بي‌كاري برمي‌شمرد: «موضوع مهم ديگر، شدت بسيار بالاي بي‌كاري است كه عامل مهم و تعيين‌كننده‌اي براي قفل‌شدگي بخش مسكن بوده است. در تهران اگر دو نفر از اعضاي خانوار كار نكنند، خانواده فقير محسوب مي‌شود.»

همچنين دولت به دنبال ساماندهي بافت فرسوده و بالابردن كيفيت و خروج از بد مسكني است.

عباس آخوندي اخيرا گفته است: «برنامه دولت، مجلس و شهرداري براي دو دهه آينده بايد بر اين مطلب متمركز باشد كه چگونه كيفيت زندگي را در بافت‌هاي شهري ارتقا بدهيم.»

آخوندي با تأكيد بر اينكه درحال‌حاضر كيفيت زندگي نازل شهري سبب ناخرسندي بسياري است، افزود: «اقدامات عملياتي وزارت راه‌وشهرسازي براي ارتقاي كيفيت زندگي شهري، توانمندكردن مردم است كه در بحث توانمندكردن مردم در بافت‌ها ما با تكيه بر نظام پس‌انداز و راه‌اندازي صندوق پس‌انداز يكم و افزايش ميزان تسهيلات به مردم و همچنين كاهش سود تلاش‌هاي قابل‌توجهي را در راستاي توانمندكردن مردم انجام داديم.»

او با اشاره به اينكه دولت يازدهم قدرت خريد را در راستاي توانمندكردن مردم با تكيه بر نظام پس‌انداز افزايش داد، اظهار كرد: «نرخ سود تسهيلات در بافت فرسوده هشت و در ساير بافت‌ها ٩,٥ درصد است كه رقم مناسبي است. درحال‌حاضر ٢٦٠هزار نفر در صندوق پس‌انداز يكم ثبت‌نام كرده‌اند كه بايد بتوانيم اين رقم را افزايش دهيم.»

اما كمال اطهاري با اين اقدام دولت نيز مخالف است و با بيان اينكه دولت از استقبال مردم از پس‌انداز مسكن نااميد شده است، مي‌گويد: «ـدولت به سوي سازندگان مسكن رفته و با درنظرگرفتن بخشودگي براي انبوه‌سازان (طرف عرضه)، سعي در حل مسئله دارد، درحالي‌كه اكنون مشكل در تقاضا و بانك‌پذيركردن مردم است تا بتوانند از تسهيلات بانكي استفاده كنند و تأكيد بر اين دست اقدامات، تناقض آشكار است و به اخراج كساني كه در آن مناطق زندگي مي‌كنند، مي‌انجامد.»

به گفته او، واحد مسكوني كه توسط اين سازندگان ساخته شود، مثل مسكن مهر است و بيشتر آن به كم‌درآمدها نخواهد رسيد و تنها منجر به اخراج و رانده‌شدن مردمي مي‌شود كه كنار مردم ديگر زندگي مي‌كنند و در بياني ديگر، باعث توسعه حاشيه‌نشيني مي‌شود.

فرارو/21مهر96
اول*عليرضافرجي