امضاهاي طلايي براي برج‌سازي

در اين گزارش كه در شماره روز سه شنبه سوم شهريور 1394 خورشيدي به قلم بهشاد بهرامي انتشار يافته، مي خوانيم: با گذشت سه سال از تكليف قانوني مديريت شهري تهران براي تدوين ضوابط برج‌سازي هنوز نسخه پيش‌نويس به تاييد شوراي‌عالي شهرسازي نرسيده و تاكيد سال گذشته مقامات مبني‌بر «ممنوعيت ساخت با ارتفاع بيش از 12 طبقه تا زمان ابلاغ ضوابط» عملا كنار گذاشته شده است. اين آشفتگي باعث گسترش ناموزون پايتخت شده است.
«دنياي‌اقتصاد» از پيامد تاخير سه‌ساله در تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي گزارش مي‌دهد
دو نهاد سياست‌گذار و متولي امور شهرسازي تهران، به جاي آنكه تكليف مقرر شده در مهرماه سال90 در خصوص «تهيه و تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي» را بعد از سال‌ها تاخير مشخص كنند، در غياب اين دستورالعمل مجاز، مسير برج‌سازي‌هاي بي‌قاعده را باز گذاشته‌ و در مواجهه با درخواست‌هاي متعدد برج‌سازها، در حال عقب‌نشيني از مواضع يك‌سال گذشته‌ خود هستند.
پارسال شوراي‌عالي شهرسازي با مشاهده «اوضاع آشفته بازار ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه تهران» و «غفلت اعضاي قبلي در پيگيري لازم براي دريافت پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي از شهرداري»، در تصميم‌نامه‌اي صدور مجوز ساخت برج با ارتفاع بيشتر از آنچه در طرح تفصيلي تهران قيد شده است -12طبقه- را ممنوع اعلام كرد. در اين مرزبندي كه مقرر شده بود تا موعد تصويب نهايي، ضوابط بلندمرتبه‌سازي ملاك عمل شهرداري براي صدور پروانه برج‌سازي واقع شود، به «محدوده غربي تهران» اشاره صريح شده و با نام بردن از منطقه 22 به عنوان كريدور باد و نقطه ويژه پايتخت، از مديران شهري خواسته شده بود، اجازه احداث بلندمرتبه‌هاي جديد در اين منطقه را به بعد از تدوين طرح خاص براي اين منطقه، موكول كنند. اما در حال حاضر، فشار برج‌سازها در قالب تقاضاي انبوه اشخاص حقيقي و حقوقي براي احداث سازه‌هاي بالاي 20 تا 30 طبقه، قفل موقت اين بازار را نيمه‌باز كرده و باعث شده، بار ديگر مجوزها البته با رويكرد محدودكنندگي براي اين نوع ساختمان‌ها صادر شود.
زمستان پارسال 47 درخواست برج‌سازي، عمدتا در مناطق شمالي پايتخت تحويل كميسيون ماده 5 شد و اكنون از كميسيون معماري و شهرسازي شوراي شهر خبر مي‌رسد با حداقل 10 فقره از آنها به شكل «احداث با ارتفاع كمتر از پيشنهاد اوليه» موافقت شده است. در اين ميان، مسابقه‌‌ نه‌چندان قديمي برج‌سازها در منطقه 22 تهران باعث گسترش خزنده محدوده مسكوني پايتخت به سمت غرب و استان البرز شده و سازه‌هاي چند ده طبقه تا اواسط اتوبان كرج پيشروي كرده است.
تبعات ادامه اين روند مي‌تواند چالش‌هاي پايتخت در حوزه «آب‌شرب»، «تراكم جمعيت» و «حبس آلودگي هوا ناشي از اختلال در جريان باد» را تشديد كند. كارشناسان با هشدار نسبت به تشديد مخاطرات برج‌سازي‌هاي بدون ضوابط بالادست، به شوراي‌عالي شهرسازي و شهرداري تهران توصيه مي‌كنند: تصويب پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي حتي به شكل ناقص و اشكال‌دار را در دستور كار قرار دهند چون داشتن نقشه‌راه ضعيف به مراتب بهتر از خلا چنين ضوابطي در بازار ساخت‌وساز است.
پس‌از چندبار رفت و برگشت بين شهرداري تهران و شوراي‌عالي شهرسازي، اخيرا با اعمال سه نوع ملاحظه مخصوص پايتخت، توسط مديريت شهري اصلاح شد و قرار است به‌زودي روي ميز شوراي‌عالي قرار بگيرد.
**امكان ساخت 100 طبقه
پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي پس از چندبار رفت و برگشت ميان شهرداري تهران و شوراي‌عالي شهرسازي به‌عنوان مرجع نهايي تصويب اين ضوابط، سرانجام 20 روز پيش با لحاظ شروط سه‌گانه به شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور رفت. اين در حالي است كه پيش‌بيني مديران شهري تصويب و ابلاغ نهايي ضوابط بلندمرتبه‌سازي پس از سه سال تاخير، پايان ارديبهشت ماه سال جاري بود اما شوراي‌عالي شهرسازي با توجه به وضعيت خاص شهر تهران از شهرداري خواست سه نوع ملاحظه شامل كنترل نرخ جمعيت‌پذيري، كم‌آبي تهران و عدم تشكيل تونل باد در مجاورت برج‌ها را در دفترچه ضوابط بگنجاند. حالا پس از سه ماه معاونت شهرسازي شهرداري تهران پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي را با لحاظ سه پيوست مذكور به كميسيون ماده پنج ارسال كرده است. رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر تهران با تاييد خبر بازگشت دوباره پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي به زمين شوراي‌عالي شهرسازي اعلام كرد پيش‌بيني مي‌شود ظرف دو تا سه ماه آينده اين ضوابط تاييد و ابلاغ شود.
اين دفترچه كه نواحي مجاز و ممنوعه شهر تهران براي برج‌سازي را مشخص مي‌كند، پس از ابلاغ، مبناي برج‌سازي در محدوده شهر تهران خواهد بود و پس از آن درخواست صدور مجوزهاي بلندمرتبه به صورت موردي و بر اساس سليقه مديريت شهري صادر نخواهد شد. در اين ضوابط محدوده‌هاي مجاز بلندمرتبه‌سازي به چهار پهنه مجزا H1، H2، H3 و H4 تقسيم‌بندي شده است. در اين پهنه‌ها حداقل مساحت زمين موردنظر براي برج‌سازي بايد 2500 مترمربع و تعداد طبقات ساختمان‌هاي بلندمرتبه حداقل 13 و حداكثر 100 طبقه در پهنه H1 خواهد بود. مطابق با اعلام رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر براي احداث برج بالاي 20 طبقه، بايد حداقل مساحت زمين مورد نظر يك هكتار باشد. مطابق پيش‌نويس تهيه شده، بلندمرتبه‌سازي در نقاطي از تهران همچون مناطقي كه حداكثر تراكم مجاز مسكوني در آنجا 3 طبقه است، بافت مسكوني ارزشمند (همچون شهرك غرب)، بخش‌هايي از نيمه جنوبي شهر و تمامي باغات ممنوع اعلام شده است.
برج‌سازها در قالب اين ضوابط براي دريافت مجوز ساخت بلندمرتبه خود الزام به رعايت «حفظ كريدور ديد مطلوب به شهر در مجاورت محل احداث برج»، «حفظ مناظر طبيعي»، «حفظ و مسدود نشدن ديد به نشانه‌هاي با ارزش شهر»، «آسيب نرساندن به كريدورهاي طبيعي عبور جريان باد و هوا»، «حفظ شريان‌هاي حياتي و شبكه اضطراري شهر» و «حفظ نماي بصري برج ميلاد» را دارند. علاوه بر اين ضمن اينكه دو خط قرمز اصلي ديگر شامل «رعايت نرخ جمعيت‌پذيري شهر تهران» و «رعايت سرانه‌هاي خدمات شهري و سكونتي در اطراف برج» نيز بايد از سوي شهرداري و سازنده برج حين صدور پروانه ساختماني رعايت شود. به گزارش «دنياي اقتصاد» از تكليف مديريت شهري براي تدوين ضوابط بلندمرتبه‌سازي بيش از سه سال مي‌‌گذرد. مديريت شهري پايتخت وعده داده بود 6 ماه پس از ابلاغ طرح تفصيلي جديد تهران ساخت‌و‌سازهاي بلندمرتبه شهر هم با ضابطه مي‌شوند.
سه سال گذشت اما هنوز خبري از ضوابط بلندمرتبه‌سازي تهران نيست. اوايل امسال شهرداري اعلام كرد پيش‌نويس ضوابط آماده است اما شوراي‌عالي شهرسازي آن را كامل ندانست و لازمه بررسي آن را اضافه شدن سه پيوست جمعيت‌پذيري، تونل باد و كم‌آبي عنوان كرد و نهايتا دفترچه ضوابط را به شهرداري برگشت داد.
به نظر مي‌رسد آنچه برخورد با ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه بدون ضابطه را در شهر تهران از سوي نهادهاي بالادستي محكم‌تر از قبل كرده است برخي عوارض ناشي از اين‌گونه ساخت‌وسازها در سطح شهر است. به گفته كارشناسان شهري يكي از مهم‌ترين عارضه‌هاي بلندمرتبه‌سازي در بخش محيط زيست شهر است كه مشكلاتي همچون تغيير غيرطبيعي دماي هوا و جلوگيري از وزش باد را سبب مي‌شود. از اين رو ساخت‌وساز‌هاي بلندمرتبه نبايد در كريدورهاي هوايي شهر جايي كه محل ورود باد به شهر است، انجام شود. نقشي كه منطقه 22 تهران كه در منتها اليه غرب شهر واقع شده است، دارد و مطابق با برخي مطالعات به دليل بلندمرتبه‌سازي‌هاي بي‌ضابطه در چند سال اخير چنين نقشي را از دست داده است. اين در حالي است كه بسياري از كشورهاي دنيا كه در ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه به الگويي موفق دست يافته‌اند با استفاده از چند راهكار ساده توانسته‌اند عارضه‌هاي زيست محيطي برج‌سازي را به حداقل برسانند. آسيب وارده به كريدور هوايي تهران حاصل از ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه منطقه 22 سبب شد تا شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور در نيمه دوم سال گذشته ساخت برج بلندمرتبه جديد در اين منطقه را ممنوع و اجراي هر نوع پروژه جديد ساختماني در اين منطقه را منوط به تصويب طرح تفصيلي ويژه منطقه 22 در اين شورا، اعلام كند. طرحي كه شهرداري تهران موظف بود ظرف سه ماه نهايتا تا بهمن سال گذشته آماده و به شوراي‌عالي شهرسازي ارائه دهد اما تاكنون خبري از آن نيست. همين امر سبب آغاز دوباره ساخت‌وسازهاي جديد در اين منطقه شده است. اين موضوع كه اخيرا هم در صحن علني شوراي شهر تهران از سوي رئيس كميسيون شهرسازي تذكر داده شد. او تاكيد دارد اين نوع ساخت‌وسازها به بخشي از مجوزهايي مربوط مي‌شود كه شهرداري منطقه پيش از مصوبه شوراي‌عالي شهرسازي صادر كرده و درآمدهاي حاصل از عوارض آن را پيش‌خور كرده است.
**بررسي سه موضوع جديد در ضوابط
محمدسالاري، رئيس كميسيون شهرسازي با اشاره به تهيه دفترچه ضوابط بلندمرتبه‌سازي در معاونت شهرسازي شهرداري تهران به «دنياي اقتصاد» گفت: اين دفترچه كه با همكاري مشاور طرح تفصيلي شهر تهران، تهيه شده است، طي نامه‌اي به شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور ارسال و پس از بررسي آن در جلسات كميسيون ماده پنج، به دبيرخانه شوراي‌عالي شهرسازي فرستاده شد.
او ادامه داد: ضوابط تهيه شده در يكي از جلسات شوراي‌عالي شهرسازي در اواخر سال 93 مطرح شد، اعضاي شوراي‌عالي شهرسازي ضمن استقبال از ارائه اين مطالعات خواستار لحاظ و اضافه شدن سه پيوست كارشناسي به دفترچه ضوابط بلندمرتبه‌سازي براي تصميم‌گيري بهتر شدند.
او به اشكال اول وارده شده به طرح اشاره كرد و افزود: موضوع اول بحث جمعيت‌پذيري شهر تهران بود. چراكه يكي از مشكلات اساسي شهر تهران، بحث جمعيت‌پذيري آن است كه به‌رغم اينكه در طرح جامع شهر تهران سقف جمعيتي مشخص (10.5 ميليون نفر) پيش‌بيني شده است اما بنابر گزارش‌هاي مشاوران طرح تفصيلي شهر تهران در فرآيند بررسي مغايرت‌هاي طرح تفصيلي و طرح جامع مشخص شد با توجه به حجم مهاجرت‌ها و ساخت‌وسازهاي انجام شده ظرفيت جمعيت‌پذيري شهر از مرز 10.5 ميليون نفر عبور مي‌كند. بنابراين از سوي شوراي‌عالي شهرسازي به شهرداري تكليف داده شده تا به منظور رعايت سقف جمعيت‌پذيري شهر تهران مطابق با افق طرح جامع و تفصيلي( 10.5 ميليون نفر) حداكثر ميزان مجاز سكونت‌پذيري در بناي بلندمرتبه را محاسبه و دستورالعمل واحدپذيري سكونت در زير پهنه‌هاي سكونت و مختلط شهر را تهيه كند و براي تصويب به كميسيون ماده پنج ارسال كند.
نماينده شوراي شهر تهران در شوراي‌عالي شهرسازي تصريح كرد: يكي ديگر از تكاليف شهرداري تهران بحث مربوط به تونل باد بود. يكي از عوارض ساختمان‌هاي بلندمرتبه تونل باد است كه در ميان ساختمان‌هاي بلند كه سرعت وزش باد بر خلاف دشت زياد است ايجاد مي‌شود.
در ساير كشورهاي دنيا روشي وجود دارد كه پيش از آنكه ساختمان در ابعاد اصلي ساخته شود آن را در قالب يك ماكت در ابعاد يك‌دهم مي‌سازند و بعد آن را با عارضه تونل باد مواجه مي‌كنند تا تاثير جريان باد در منطقه موردنظر مورد ارزيابي قرار گيرد.
او اضافه كرد: در اين موضوع قاليباف نيز با توجه به سابقه‌اي كه در كسوت يك خلبان دارد نظرات كارشناسي مطرح كرد كه البته تاحدودي با نظرات دوستان محيط‌زيست متفاوت بود.
به گفته سالاري سومين موضوع مورد تاكيد اعضاي شوراي‌عالي شهرسازي بررسي موضوع كم‌آبي در شهر تهران است. او دراين‌باره گفت: در حال حاضر براي حل اين مشكل مسوولان وزارت نيرو در ارتفاعات شمال كشور به دنبال راهي براي انتقال آب به تهران هستند و با توجه به جمعيت‌پذيري بسيار عظيمي كه در شهر تهران و مجموعه شهرهاي اقماري صورت گرفته، قطعا ما چالش جدي در اين زمينه خواهيم داشت و متاسفانه در فرآيند مربوط به فرهنگ‌سازي براي صرفه‌جويي در مصرف آب، حتي تفكيك آب شرب از آب مربوط به موضوعات ديگر، كارهايي را انجام نداديم و اين موضوع مزيد بر علت شده كه ما در آينده نگران باشيم.
سالاري اظهار كرد: نهايتا قرار شد كه مشاور طرح تفصيلي با استفاده از صاحب‌نظران اين عرصه يك مطالعاتي را در اين زمينه انجام دهد و گزارشي را به شوراي‌عالي شهرسازي ارائه دهد. از اين‌رو بايد مشاور طرح تفصيلي و شهرداري تهران مطالعات تكميلي را پيوست كند و مجددا ارائه دهد.
**بازگشت دوباره و آغاز بررسي نهايي
رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر با اعلام اين خبر كه پيوست‌هاي مورد درخواست شوراي‌عالي شهرسازي در معاونت شهرسازي آماده شده است، اظهار كرد: پيش‌نويس نهايي 20 روز پيش از سوي معاونت شهرسازي به كميسيون ماده پنج ارسال شد و در جلسه اخير كميسيون ماده پنج از دبير شوراي‌عالي شهرسازي درخواست كرديم تا به فوريت بررسي اين ضوابط را در شوراي‌عالي شهرسازي پيش ببرند. او ادامه داد: پيش‌بيني مي‌شود كه اين ضوابط نهايتا ظرف دو تا سه ماه آينده تصويب و ابلاغ شود.
**پاسخ مثبت به حداقل 10 پرونده
بهمن ماه سال گذشته در شرايطي كه شوراي‌عالي شهرسازي و معماري صدور هرگونه مجوز بلندمرتبه‌سازي را به تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي منوط كرده بود، كميسيون ماده پنج از ارسال درخواست‌هاي متعدد به اين كميسيون براي صدور پروانه ساختماني فراتر از طرح تفصيلي در قالب 47 پرونده خبر داد. از اين‌رو بررسي اين 47 پرونده براي صدور مجوز بلندمرتبه‌سازي آغاز شد. سالاري خبر از پايان بررسي اين پرونده‌ها در اوايل امسال داد و گفت: از ميان 47 پرونده برج سازي، براي 10 تا 15 پرونده مجوز ساخت‌وساز البته با رويكرد محدودكنندگي صادر شد.
او با اشاره به تقاضاي شهرداري براي بررسي مجدد پرونده‌هاي موردي بلندمرتبه‌سازي در تهران عنوان كرد: در جلسات گذشته شهرداري تهران انتقادهايي را مطرح كرد مربوط به اينكه شهرداري نمي‌تواند پاسخ درخواست‌هاي متعدد شهروندان و سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در زمينه بلندمرتبه‌سازي را بدهد.
از اين رو بهتر است مجددا پرونده‌ها به صورت موردي در كميسيون ماده 5 مورد بررسي قرار گيرد تا اين‌گونه ساخت‌وساز در شهر قفل نشود به همين دليل در اين زمينه چالش‌هايي ميان شوراي‌عالي شهرسازي و شهرداري تهران ايجاد شد، اما شوراي‌عالي شهرسازي كشور همچنان معتقد است چند محور تاكيد شده بايد در ضوابط بلندمرتبه‌سازي تعيين تكليف شود. البته بارها در شوراي‌عالي شهرسازي تاكيد شده است كه قطعا رويكرد شوراي‌عالي شهرسازي و معماري مشابه رويكرد گذشته‌اي كه در شهرداري تهران در ارتباط با بلندمرتبه‌سازي‌ها بوده، نخواهد بود و رويكرد محدودكنندگي خواهد داشت و دست شهرداري براي ترويج بلندمرتبه چندان باز نخواهد بود.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از جزئيات و مشخصات 47 درخواستي كه براي ساخت برج به كميسيون ماده5 تهران ارائه شده، نشان مي‌دهد: اين برج‌ها عمدتا در محله‌هاي گران‌قيمت شهر همچون الهيه، زعفرانيه، فرمانيه، نياوران، ولنجك، اقدسيه و دزاشيب جانمايي شده‌اند و برخي از زمين‌هايي كه اين بلندمرتبه‌هاي جديد قرار است در آنها ساخته شوند، در طرح تفصيلي تهران جزو پهنه‌هاي فضاي‌سبز، زمين‌هاي ذخيره و مسكوني كم‌طبقه هستند به اين معني كه عملا ضوابط طرح‌تفصيلي اجازه برج‌سازي را نمي‌دهد. به همين دليل طبيعي بود كه شوراي‌عالي شهرسازي فقط با تعداد محدودي از آنها موافقت كند.
سالاري در پاسخ به سوالي مبني بر اينكه آيا در سال گذشته هيچ پرونده موردي براي صدور مجوز ساخت‌وساز در كميسيون ماده پنج بررسي نشد؟ گفت: اين نكته قابل توجه است كه رويكرد كميسيون ماده پنج با توجه به اينكه تركيب اين كميسيون از وزارتخانه‌هاي مرتبط و دبير شوراي‌عالي است محدودكننده بود. حتي شخص آقاي شهردار تهران در زمينه افزايش ارتفاع و سطح اشغال برج‌ها رويكرد محدودكنندگي داشتند. او افزود: از اين رو مي‌توان اطمينان داشت تصميماتي كه در سال گذشته در كميسيون ماده پنج گرفته شد مبتني بر نگاه جامع شهرسازي بوده است و هم‌اكنون شهرداري تهران حتي بيش از شوراي شهر و شوراي‌عالي شهرسازي مصمم هستند كه اين ضوابط به تصويب برسد تا بتوانند جوابگوي شهروندان و متوليان ساخت‌وساز باشند.
**گسترش تهران از غرب
منطقه 22 شهر تهران كه در سال 79 با هدف ايجاد قطب گردشگري و تفريحي به محدوده شهري تهران اضافه شد به دليل موقعيت جغرافيايي استقرار آن و جهت وزش باد-وزش باد از سمت غرب به شرق- به عنوان كريدور هوايي تهران شناخته مي‌شود. اين منطقه اگرچه در ابتدا بنا بود به قطب گردشگري و تفريحي شهر تهران تبديل شود، اما اشغال سطح گسترده‌اي از اين منطقه توسط ساختمان‌ها و برج‌هاي بلندمرتبه با كاربري مسكوني نه تنها كاركرد اوليه اين منطقه را تحت‌الشعاع قرار دارد، بلكه منجربه بسته شدن كريدور هوايي تهران و جريان باد در محدوده شهري تهران شد.
ساخت برج‌هاي بلند مرتبه مسكوني توسط نهادهاي مختلف در چند سال گذشته بدون توجه به اسناد فرادستي سبب شد تا شوراي‌عالي شهرسازي تا تدوين طرح تفصيلي ويژه منطقه 22، ساخت‌وساز در اين منطقه را متوقف كند. اما حالا پس از گذشت 8 ماه از صدور اين دستور، تدوين اين ضوابط در حالي در تعليق به سر مي‌برد كه ساخت برج‌هاي بلندمرتبه جديد در اين منطقه آغاز شده است. محمدسالاري رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شورا نيزبا تاييد اين موضوع به «دنياي اقتصاد» گفت: در اين خصوص پيگيري‌هايي از شهرداري منطقه 22 انجام شد كه در پاسخ اعلام كردند مجوز اين برج‌ها به قبل از زمان اعلام دستور شوراي‌عالي شهرسازي باز مي گردد.
او تصريح كرد: به ويژه آنكه بررسي‌ها نشان مي‌دهد درآمد حاصل از اخذ عوارض ساختماني اين برج‌ها خرج شده و توقف ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه در اين منطقه افت درآمدهاي شهرداري اين منطقه را موجب شده است.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9165**9131