۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۸ - ۰۹:۱۲
کد خبر 83321927
۰ نفر
بسته پوچ تنظيم اجاره‌بها

تهران- ايرنا- متولي مسكن براي انجام تكليف خود در حوزه سياست‌گذاري، بسته‌اي براي تنظيم‌ بازار اجاره تابستان 98 تدارك ديده كه در آن، يك اهرم مالياتي قرار است ميزان افزايش اجاره‌بها را در دامنه مطلوب دولت مهار كند. اين اهرم اما به‌دليل عدم‌توجه به فرمول معيوب ماليات بر اجاره، به جاي آنكه مشوق موجران در افزايش محدود اجاره‌بها شود صرفا حركتي نمايشي خواهد بود. بسته پوچ تنظيم بازار اجاره، با حداقل دو اقدام ساده از جمله انتشار منظم نبض معاملات قابل‌اصلاح است.

متولي بخش مسكن بار ديگر در آستانه فصل جابه‌جايي‌ مستاجرها، درصدد برآمده با اقدام كوتاه‌مدت و مقطعي، نياز بلندمدت بازار اجاره مسكن به تنظيم جريان معاملات را پاسخ دهد. آنچه اين‌بار در وزارت راه و شهرسازي براي معاملات اجاره (تابستان 98) تدارك ديده شده، يك بسته سياستي حاوي «دامنه رشد مجاز اجاره‌بها» به‌عنوان محور اصلي بسته است كه البته با آنچه به شكل ناتمام و فقط روي كاغذ در تابستان 97 توسط همين وزارتخانه تعريف شد متفاوت است. در بسته جديد «اجباري براي رعايت دامنه رشد اجاره‌بها از سوي موجران در نظر گرفته نشده است» بلكه به جاي جبر بدون نتيجه، از يك اهرم مالياتي براي متقاعد كردن مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به رعايت دامنه، در اين بسته استفاده شده است.

براساس اين بسته كه ظاهرا به دنبال موافقت وزير با محتواي آن قرار است به‌زودي در دولت به شكل لايحه تنظيم و با قيد دو فوريت براي تصويب به مجلس ارائه شود، «موجران رعايت‌كننده دامنه رشد مجاز اجاره‌بها در سال 98، از پرداخت ماليات بر اجاره معاف خواهند شد اما ساير موجران كه به هر دليل متاثر از اختيار تصميم‌گيري براي دارايي ملكي خود، تمايلي به رعايت رشد مجاز اجاره‌بها ندارند، مشمول پرداخت ماليات بر اجاره مي‌شوند.»

گزارش «دنياي‌اقتصاد» درباره تصميمي كه از سوي متولي مسكن براي بازار اجاره تابستان 98 اتخاذ شده، حاكي است: در صورت تصويب نهايي اين تصميم، عملا قانون ماليات بر اجاره تغيير مي‌كند و براساس اين تغيير، ملاك عمل معافيت مالياتي كه تاكنون، «سقف متراژ واحد اجاره‌اي» بوده، به «نرخ رشد اجاره‌بها» تبديل مي‌شود.

براساس محتواي فعلي قانون ماليات بر اجاره – ماده‌اي از قانون اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم- در حال‌حاضر واحدهاي اجاره‌اي با مساحت حداكثر 150 مترمربع در تهران و حداكثر 200 مترمربع در ساير شهرها، از پرداخت اين ماليات معاف هستند. در حال‌حاضر با توجه به اينكه متولي بخش مسكن با طراحي بسته سياستي براي اجاره‌بها، محور ساماندهي بازار را بر «تغيير ملاك عمل معافيت ماليات اجاره از متراژ به نرخ رشد اجاره‌بها» تعيين كرده، اين پرسش مطرح است كه آيا اهرم مالياتي در نظر گرفته شده مي‌تواند به مهار صعود احتمالي اجاره‌بها در پايتخت منجر شود؟

بررسي‌ها براي پاسخ به اين پرسش نشان مي‌دهد: هرچند هدف وزارت راه و شهرسازي از طراحي اين بسته سياستي، در امان ماندن مستاجران از موج تورمي احتمالي اجاره در تابستان 98 عنوان شده است اما به يك دليل عمده، اين بسته به لحاظ قدرت اثر بر رفتار موجران، «پوچ» ارزيابي مي‌شود. آنچه برخلاف ظاهر بسته، از درون آن مشخص است،‌ بيانگر بي‌وزني «ماليات اجاره» بر تحولات حال و آينده بازار اجاره مسكن به‌خصوص در تهران و كلان‌شهرها است. در حال‌حاضر از آنجا كه عمده مستاجرهاي تحت‌فشار تورم اجاره، از دهك‌هاي متوسط و متوسط رو به پايين هستند، آپارتمان‌هاي مورد اجاره اين گروه، مساحت به مراتب كمتر از 100مترمربع را دارند. در نتيجه در وضعيت موجود، هيچ‌كدام از موجران اصلي بازار اجاره،‌ جزو مشمولان ماليات بر اجاره نمي‌شوند. از طرفي، فرمول محاسبه ماليات بر اجاره در حال‌حاضر به گونه‌اي است كه حتي با تصويب بسته سياستي وزارت راه و شهرسازي، تغيير شكل معافيت از پرداخت اين ماليات نيز همچنان بر رفتار موجران بي‌تاثير و بي‌وزن خواهد بود.

براساس فرمول محاسبه ماليات بر اجاره، آن دسته از موجراني كه مشمول اين ماليات هستند، در عمل، سالانه حدود 4 درصد درآمد اجاره را بايد به‌عنوان ماليات به دولت پرداخت كنند. سهم پايين «ماليات بر اجاره» از «عايدي حاصل از اجاره‌داري» آن هم در شرايطي كه موجر مي‌تواند با تعيين مبلغ اجاره بيشتر از دامنه رشد مجاز، سود مدنظر خود را در برابر آنچه بابت ماليات مي‌پردازد، جبران كند، به معناي آن است كه اين شكل سياست‌گذاري براي بازار اجاره مسكن بدون لحاظ ظرافت‌ كاري‌هاي مورد‌نياز (مكمل سياست اصلي)، صرفا يك اهرم نمايشي را وارد بازار مي‌كند. بسته‌اي كه با هدف تنظيم بازار اجاره مسكن طراحي شده است، به چكش‌كاري اساسي نياز دارد و در عين حال با واقعيت اين بازار در تهران سازگار نيست.

هر چند همين بسته با آنچه پيش‌تر در همين وزارتخانه تدارك ديده شده بود، از يك منظر، تفاوت مثبت دارد. بسته‌اي كه پارسال طراحي شد و در مراحل تصويب نافرجام ماند، «سقف دستوري براي افزايش اجاره‌بها» در نظر گرفته بود كه بر اساس آن، موجران براي تمديد قرارداد‌هاي تابستان 96 در تابستان 97، بايد حداكثر 10 درصد اجاره‌بها را افزايش مي‌دادند. اكنون به‌جاي سياست‌ انحرافي «تعيين دستوري نرخ رشد اجاره‌بها»، اهرم نمايشي قرار است براي تنظيم اجاره‌بها به بازار بيايد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: اگر فرمول محاسبه ماليات بر اجاره مسكن، اصلاح شود و نرخ ماليات به گونه‌اي تعريف شود كه تعرفه ريالي آن وزن قابل‌توجهي نسبت به درآمد اجاره پيدا كند، در اين صورت «مشوق مالياتي» پيش‌بيني شده در بسته سياستي جديد مي‌تواند اثرگذار باشد. البته شرط كافي براي اين اثرگذاري آن است كه «دامنه رشد مجاز براي اجاره‌بهاي سالانه، نسبت معناداري از تورم عمومي و بهاي فروش املاك باشد».

فرمول فعلي ماليات بر اجاره مسكن، ارزش اجاري املاك مسكوني را پايه ماليات مي‌داند. ارزش اجاري شبيه ارزش معاملاتي املاك است كه فاصله زيادي با اجاره‌بهاي روز آپارتمان‌ها دارد (همان‌طور كه ارزش معاملاتي نيز كمتر از 5 درصد قيمت روز است). در حال‌حاضر برآوردها حكايت از آن دارد كه ارزش اجاري واحدهاي مسكوني حدود يك‌سوم اجاره‌بهاي روز است. براساس فرمول فعلي ماليات بر اجاره، بعد از آنكه درآمد موجران در مناطق مختلف، از روي ارزش اجاري قيد شده در دفترچه ارزش اجاري املاك محاسبه مي‌شود، 25 درصد از آن تحت عنوان هزينه‌هاي موجر و استهلاك آپارتمان، كسر مي‌شود و 75 درصد اين رقم، مبناي محاسبه ماليات قرار مي‌گيرد. از طرفي، نرخ ماليات نيز 15 درصد است كه در نتيجه، مبلغ ماليات نسبت به عايدي موجر، حدود 4 درصد خواهد شد. براي اصلاح فرمول ماليات، لازم است فاصله ارزش اجاري تا اجاره‌بهاي روز، از بين برود.

كارشناسان اقتصاد مسكن در عين حال معتقدند: مطابق تجربه‌هاي موفق جهاني در حوزه سياست‌گذاري براي بازار اجاره مسكن، بايد پيش‌شرط «شفاف شدن بازار از طريق اعلام جزئيات معاملات و قراردادهاي اجاره» محقق شود تا با ديد روشن نسبت به آنچه در اين بازار اتفاق مي‌افتد، بتوان براي به‌كارگيري اهرم‌هاي تشويقي يا تنبيهي در جهت تنظيم اجاره‌بها سياست‌گذاري كرد. در بازار اجاره مسكن شهر تهران و به تبع آن ساير شهرها، عمده معاملات و توافقات، بدون ثبت در سامانه‌اي مشخص و به شكل قراردادهاي دو نفره بين مالك و مستاجر، انجام مي‌شود. در اين بازار، بيش از نيمي از مستاجرها،‌ براي تمديد قرارداد در سال دوم و به بعد، معمولا به شكل خانگي، اقدام مي‌كنند. در برخي كشورها كه دامنه رشد مجاز براي افزايش اجاره‌بها وجود دارد، امكان رهگيري قراردادهاي اجاره و در نتيجه ميزان تحقق يا عدم تحقق اين سياست وجود دارد و براساس همين رهگيري، مي‌توان ضمانت اجرايي براي اهرم‌هاي مهار تورم اجاره در نظر گرفت.

** كاري كه وزارتخانه بايد انجام دهد
مطالعه الگوي موفق تنظيم بازار اجاره مسكن در كشورهاي مختلف كه اتفاقا نسخه‌اي از همين جنس مطالعات سال گذشته توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن نيز منتشر شد، نشان مي‌دهد يك سياست تنظيم پايدار و بلندمدت بازار اجاره، «ايجاد و فعاليت بازار اجاره‌داري انبوه» است. در اين قالب، شركت‌هاي اجاره‌داري از بخش خصوصي،‌ با دريافت زمين به قيمت مناسب و همچنين تسهيلات بانكي، نسبت به ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني در بازار اجاره اقدام مي‌كنند. در مقابل، دولت براي اجراي سياست‌هاي حمايتي و همچنين مهار نرخ رشد اجاره‌بها، عمدتا از كانال اين واحدها كه با حمايت‌هاي مالي و اعتباري دولت احداث شده‌اند،‌ عمل مي‌كند. اين واحدها با اجاره‌بهاي كمتر از سطح روز بازار عرضه مي‌شوند. بنابراين افزايش عرضه آپارتمان اجاره‌اي، بايد در اولويت باشد.

اما در كوتاه مدت و در مقطع فعلي، متولي مسكن لازم است بديهي‌ترين اقدام براي شفاف شدن بازار اجاره را انجام دهد. اين اقدام، «از سرگيري انتشار منظم گزارش آماري تحولات بازار معاملات اجاره» است. فرآيند انتشار آمارهاي مربوط به معاملات اجاره از اسفند سال 96 به دليل آنچه اشكال در سامانه رهگيري معاملات مسكن عنوان شد، دستور توقف گرفت. گفته مي‌شود چون كه همه معاملات اجاره در اين سامانه ثبت نمي‌شود، آمارهاي آن، قابل انتشار، استناد و تحليل نيست. در حال حاضر لازم است نبض معاملات اجاره با همان وضعيتي كه در سامانه رهگيري به ثبت مي‌رسد، براي فعالان اين بازار و عموم موجران و مستاجران منعكس شود. اعلام متوسط اجاره‌بهاي مسكن در هر منطقه به شكل منظم در پايان هر ماه‌ مي‌تواند آگاهي مستاجران از نبض قيمت‌ها را افزايش دهد و مسير افزايش شديد اجاره‌بها در ماه‌هاي بعد را براي موجران سخت كند.

دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن همچنين مي‌تواند به‌واسطه در اختيار داشتن سكان مديريتي و نظارتي سامانه املاك و مستغلات

– سامانه رهگيري معاملات مسكن كه قراردادهاي خريد و فروش آپارتمان در آن به ثبت مي‌رسد– به‌صورت هفتگي، فهرستي از آپارتمان‌هايي را كه با اجاره‌بهاي كمتر از ميانگين معاملات انجام شده در آن محله، اجاره داده شده منتشر كند و همين فهرست را براي بيشترين سطح اجاره‌بها در معاملات قطعي، اعلام عمومي كند. انتشار اين دو فهرست نوعي بازدارندگي براي «پيشنهاد اجاره‌بها بيشتر از سطح حداكثري معاملات قبلي» ايجاد خواهد كرد. اين مجموعه اقدامات مغفول، در راستاي شفاف شدن بازار اجاره مسكن، در وضعيت فعلي اثرگذاري بهتري نسبت به سياست‌هاي ناقص خواهد داشت. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در غياب گزارش‌هاي آماري كه پيش‌تر توسط دفتر اقتصاد مسكن منتشر مي‌شد، مركز آمار ايران همچنان از تحولات اين بازار اطلاعات منتشر مي‌كند كه البته اين اطلاعات با تاخير حداقل يك فصلي، ‌اعلام مي‌شود. براساس آخرين اطلاعات مركز آمار، سال گذشته متوسط اجاره‌بهاي مسكن در تهران 27 درصد افزايش پيدا كرد. متوسط اجاره‌بها در تهران در زمستان سال گذشته به مترمربعي 34هزار و 300 تومان رسيد.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1398،02،31
گروه اطلاع رساني **1699**9131