قيمت‌هاي باور نكردني مسكن براي معاملاتي كه انجام نمي‌شود

تهران- ايرناپلاس- در بازار مسكن چه خبر است؟ يك مشاور املاك از افزايش 30 تا 40 درصدي قيمت‌ها خبر مي‌دهد، در حالي كه نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد كه قيمت معاملات انجام شده، تغيير خاصي نداشته و حتي قيمت‌هاي سال 1397 نيز در توان خريداران نيست.

سال 1398 كه با سيل آغاز شد، با طوفان در برخي بازار‌ها ادامه پيدا كرده است. هنوز به ميانه ارديبهشت نرسيده بوديم كه افزايش كم‌سابقه قيمت‌هاي مسكن و خودرو مردم را شوكه كرد. كار به جايي رسيد كه روز 12 ارديبهشت‌ماه درج قيمت در آگهي‌هاي فروش ملك و خودرو در وب‌سايت‌هاي اينترنتي ممنوع شد. البته مجدداً روز 21 ارديبهشت‌ماه مشروط به لحاظ كردن مواردي، اين وب‌سايت‌ها مجاز شدند تا قيمت‌گذاري را از سر بگيرند. شرايطي از جمله اعلام آگهي‌هايي كه با كد ملي و شماره موبايل در دو دسته‌بندي خودرو و املاك احراز هويت شده و نمايش بازه و ميانگين قيمت املاك بر اساس معاملات انجام شده از جمله اين شروط عنوان شده است.

*آمار چه مي‌گويد؟

بازار مسكن البته در سال 1397 نيز جهش قيمتي قابل توجهي را شاهد بود. بر اساس گزارش اطلاعات و قيمت اجاره مسكن در شهر تهران كه مركز آمار ايران آن را منتشر مي‌كند، فروش يك متر مربع زمين در زمستان 1397 نسبت به مدت مشابه سال قبل نزديك به 143 درصد (تقريباً دو و نيم برابر) افزايش يافته است. اين افزايش درباره قيمت فروش يك متر مربع زيربناي مسكوني نيز نزديك به 82 درصد بوده، البته اين در حالي است كه بنا بر اين گزارش از حجم معاملات 43 درصد كاسته شده است.

مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك متر مربع زيربناي مسكوني نيز نسبت به مدت مشابه سال قبل نزديك به 22 درصد رشد كرده است.

گزارش تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران نيز كه از سوي بانك مركزي منتشر مي‌شود، نشان مي‌دهد هر چند متوسط قيمت هر متر مربع در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل نزديك به 104 درصد افزايش يافته و تقريباً دو برابر شده، اما نسبت به ماه قبل از خود يعني اسفند سال 1397 تغيير زيادي نداشته و تنها دو درصد افزايش پيدا كرده است.

*افزايش اجاره سه برابر عرف!

از نظر جمعيتي، منطقه 10 يكي از مناطق پرتراكم تهران محسوب مي‌شود. شايد دسترسي قابل قبول به مركز شهر و همچنين قيمت‌هاي نسبتاً پايين خريد و اجاره را بتوان از دلايل اقبال به اين منطقه دانست. جابري، يكي از مشاوران املاك اين منطقه درباره افزايش قيمت‌ها به خبرنگار ايرناپلاس مي‌گويد: پيش از عيد نوروز، قيمت خريد و فروش خانه نوساز بين هشت تا هشت و نيم ميليون تومان به ازاي هر متر مربع بود، در حالي كه اكنون به 11 تا 12 ميليون تومان رسيده و افزايشي بين 30 تا 40 درصد داشته است.

وي در ادامه مي‌افزايد: بعد از عيد برخي از صاحبان املاك از من قيمت مي‌گرفتند و من به آن‌ها مي‌گفتم كه عرف افزايش قيمت 10 تا 15 درصد است، اما كمتر كسي حاضر مي‌شد با اين قيمت‌ها ملك خود را بفروشد. در رابطه با نرخ اجاره‌بها هم ميزان رهن و هم اجاره به اندازه 30 تا 40 درصد افزايش يافته است.

*قيمت مسكن تغيير خاصي نكرده!

حسام عقبايي، نايب رئيس اول اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران و كارشناس بازار مسكن در اين زمينه با ايرناپلاس گفت‌وگو كرده است. وي مي‌گويد: قيمت مسكن در سال 1397 تقريباً 100 درصد رشد كرد. در سال جاري نيز كه كمتر از دو ماه از آن سپري شده، نزديك به 20 روز آن تعطيل بوده و عملاً يك ماه كاري از اين سال گذشته است. در اين مدت نيز بر اساس قرارداد‌هاي تحقق يافته و معاملات انجام شده‌اي كه در سامانه اطلاعات املاك و مستغلات رصد مي‌كنيم، تغيير و تحول خاصي در قيمت خريد و فروش ديده نمي‌شود.

عقبايي مي‌گويد: اينكه گاهي مالكان قيمت سالانه خود را افزايش مي‌دهند، مانند سال‌هاي گذشته بوده و آنچه رخ داده اتفاقي طبيعي است. قيمت اعلامي با قيمت تحقق يافته كاملاً جداست. قيمتي اعلام مي‌شود، اما لزوماً با آن قيمت، معامله‌اي صورت نمي‌گيرد. در سال‌هاي گذشته نيز اين رويه وجود داشته است. سال‌هايي كه ركود در بازار مسكن حاكم بوده، از اواخر همان سال مالكان، قيمت‌هاي ارائه شده براي سال بعد را افزايش مي‌دادند. اما در ارديبهشت و خرداد متوجه مي‌شدند كه ملك آن‌ها حتي به قيمت سال گذشته نيز خريداري نمي‌شود، در نتيجه مجدداً به قيمت سال قبل برمي‌گشتند.

وي با تأكيد بر ملاك بودن قيمت در معاملات انجام شده مي‌گويد: ممكن است مالكان، قيمت مسكن ارائه شده به بازار را در سال جاري افزايش دهند، اما در بازار معاملات چنين اتفاقي رخ نداده و قيمت‌هايي كه اكنون دارد با آن معامله مي‌شود، قيمت‌هاي به سقف رسيده سال 1397 است.

*ارائه قيمت‌هاي غيرواقعي در وب‌سايت‌ها

اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به اتفاقات رخ داده در هفته‌هاي اخير، اظهار مي‌كند: در مدت سپري شده از سال جاري يك موج گراني نامتعارف، غيرمنطقي و سوداگرانه در بازار‌هاي مجازي اتفاق افتاد. پشت پرده قيمت‌هاي ارائه شده در وب‌سايت‌ها و اپليكيشن‌هاي مختلف، سوداگراني بودند كه قيمت‌هاي غيرواقعي را به جامعه تلقين مي‌كردند. در حالي كه اين قيمت‌ها نجومي بود و مباني خاصي نداشت، حتي در مواردي فايل‌هاي ارائه شده، وجود خارجي هم نداشتند.

عقبايي در ادامه مي‌افزايد: با ورود دادستاني، اين قيمت‌ها از روي وب‌سايت‌ها برداشته شده است. هر چند با فعاليت در فضاي مجازي موافقم و تجارت بايد به سمت الكترونيكي شدن پيش برود، اما نبايد اين‌گونه باشد كه هر كسي آن‌گونه كه تمايل دارد عمل كند، بلكه بايد بر فعاليت اين‌ها نظارت وجود داشته باشد. وزارتخانه‌هاي فرهنگ و ارشاد، ارتباطات، صمت و همچنين اتحاديه‌هاي صنفي بايد نظارت كاملي بر فعاليت وب‌سايت‌ها و اپليكيشن‌ها داشته باشند. افزون بر اين، قوانين كاملي بايد در اين زمينه تدوين و تصويب شود.

*بازار مسكن ظرفيت افزايش قيمت ندارد

وي ارزيابي خود را اين‌گونه بيان مي‌كند: قيمت مسكن در سال جديد نسبت به سال گذشته عملاً در بازار معاملات افزايش پيدا نكرده و تا شهريورماه هم قدرت و ظرفيت افزايش قيمت در بازار مسكن براي خريداران وجود ندارد. ممكن است قيمت‌هاي بالاتري هم اعلام شده باشد، اما به همان قيمت‌هاي سال 1397 معامله مي‌شود.

نايب رئيس اول اتحاديه صنف مشاوران املاك تصريح مي‌كند: همان قيمت سال 1397 نيز كه نسبت به سال پيش از آن 100 درصد افزايش پيدا كرده بود، در توان خريداران نيست. تسهيلات بانكي نيز متناسب با اين افزايش قيمت، رشد پيدا نكرده است. مگر اينكه قيمت حامل‌هاي انرژي يا قيمت ارز مجدداً رشد جهشي داشته باشد كه قيمت مسكن افزايش يابد. در صورتي هم كه قيمت مسكن مجدداً افزايش يابد، بازار معاملات از وضعيت كنوني نيز راكدتر مي‌شود، زيرا بار ديگر قدرت خريد بازار كاهش مي‌يابد.

*اجاره‌بها نمي‌تواند به اندازه قيمت مسكن افزايش يابد

وي درباره بازار اجاره نيز مي‌گويد: نرخ اجاره نيز تابع قيمت مسكن است، اما اينكه مردم بتوانند نرخ اجاره‌بها را به ميزان افزايش قيمت مسكن پرداخت كنند، افسانه‌اي بيش نيست، زيرا مستأجران چنين تواني را ندارند. به غير از موارد استثنايي، حداكثر رشد اجاره‌بها در شهر‌هاي بزرگ 20 درصد، در شهر‌هاي متوسط بين 10 تا 15 درصد و در شهر‌هاي كوچك به‌علت وجود توازن بين عرضه و تقاضا ناچيز خواهد بود.

عقبايي معتقد است: درمان اصلي وضعيت فعلي بازار مسكن، افزايش توليد و ايجاد توازن بين عرضه و تقاضا است. دولت بايد در اين زمينه سياستگذاري كند. بين 60 تا 90 درصد قيمت مسكن مربوط به زمين است. بايد زمين در اختيار انبوه‌سازان قرار گرفته و تسهيلات مناسبي هم در اختيار آن‌ها قرار دهند. هنگامي كه توليد افزايش يابد و بازار رقابتي شود، قيمت واقعي مسكن و قدرت خريد مردم به يكديگر نزديك خواهد شد.

وي در رابطه با تسهيلات مسكن نيز اظهار مي‌كند: اين تسهيلات هم بايد به توليدكننده ارائه شود و هم در اختيار متقاضيان خريد خانه قرار گيرد. زيرا توليد مسكن در ايران صنعتي نشده و تقريباً 90 درصد توليد مسكن در كشورمان بومي و سنتي است.

*قصه ناتمام ماليات از خانه‌هاي خالي

اين كارشناس بازار مسكن درباره تأثير دريافت ماليات از واحد‌هاي مسكوني خالي نيز مي‌گويد: اين رويه در تمام دنيا وجود دارد و بايد در ايران هم ايجاد شود. اتفاقاً اين ماليات در كشور‌هاي توسعه‌يافته بسيار بالاست. بايد قوانين مالياتي سنگين در حوزه خانه‌هاي خالي در كشور وضع و اجرايي شود تا به‌عنوان يك عامل بازدارنده در جهت توازن بين عرضه و تقاضا در كشور اجرا شود.

وي يادآوري مي‌كند: البته در شرايط فعلي اجراي اين قانون تأثير قابل توجهي بر بازار مسكن ندارد. اكنون گفته مي‌شود در كشور ما از 25 ميليون واحد مسكوني، دو ميليون و 500 هزار واحد خالي است. لازم است اين 10 درصد از مجموع خانه‌هاي كشور خالي باشد تا تغيير، جابه‌جايي و تحويل صورت گيرد.

عقبايي در اين باره اضافه مي‌كند: در مورد استان تهران نيز گفته مي‌شود كه 500 هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد كه نيمي از آن‌ها خارج از تهران است. اين خانه‌ها در نقاطي ساخته شده كه مكان‌يابي خوبي نداشته و دسترسي مناسبي به مسجد، مترو، مدرسه، پارك و... ندارد و مردم تمايلي به سكونت در اين خانه‌ها ندارند. بخش ديگري از اين خانه‌هاي خالي نيز در نقاط لوكس‌نشين شهر تهران واقع شده كه اگر وارد شبكه عرضه هم شود، طبقات ضعيف و متوسط قدرت خريد يا حتي اجاره آن‌ها را ندارند. در شرايط فعلي كشور، خانه‌هاي خالي نمي‌تواند نقش مؤثري در توازن بين عرضه و تقاضا و حل مشكل مسكن داشته باشد.

*مسكن به‌اندازه طلا و ارز رشد نمي‌كند

وي در پاسخ به اين سؤال كه آيا درست است كه چون مسكن از بازار‌هايي مانند ارز و سكه عقب است، امكان رشد مجدد قيمت‌ها در اين بازار وجود دارد، مي‌گويد: اين‌گونه نيست، زيرا مسكن يك بازار مقاوم است و با بازار‌هاي مالي ديگر مانند طلا و ارز تفاوت دارد. تأثيرپذيري و تأثيرگذاري آن بسيار طولاني‌مدت است و پول‌هاي كوچك نيز نمي‌توانند وارد اين بازار شوند. اينكه بازار مسكن نيز بايد به اندازه بازار طلا و ارز رشد كند، قبول ندارم. زيرا اين بازار‌ها قابل مقايسه با يكديگر نيستند و نگاه افراد به اين حوزه‌ها با يكديگر متفاوت است.

گزارش از حامد حيدري