۲۴ اردیبهشت ۱۳۹۸ - ۱۰:۰۵
کد خبر 83313720
۰ نفر
نبض قيمت زمين‌هاي ممنوعه

تهران- ايرنا- خريد و فروش «فضاي سبز» در تهران علني شد. بازار معاملات اراضي ممنوعه - زمين‌هاي با كاربري فضاي سبز و باغ - املاك با مساحت بالاي يك هزار مترمربع را شامل مي‌شود. قيمت هر مترمربع فضاي سبز، حدود يك سوم قيمت زمين مسكوني اعلام مي‌شود.

در جنوب تهران، يكي از همين فايل‌ها با قيمت هر مترمربع زير 2 ميليون تومان به بازار عرضه شده است. كانال دسترسي به مجوز ساخت‌وساز - تغيير كاربري - براي خريداران زمين‌‌هاي ممنوعه مسدود نشده؛ اما عبور از آن سخت‌تر شده است. تملك اين زمين‌ها بايد اولويت شهرداري باشد.

بازار خريد و فروش «فضاي سبز» و «باغات» شهر تهران علني شد. جزئيات قيمت‌گذاري اين اراضي به‌عنوان «زمين‌هاي ممنوعه» پايتخت براي متقاضيان خريد آنها معرفي شده است. زمين‌هاي ممنوعه گروهي از اراضي سبز و مشجر شهر تهران هستند كه مطابق با ضوابط فرادست شهري امكان تغيير كاربري و ساخت و ساز در آنها وجود ندارد و جزو ذخائر سبز شهر محسوب مي‌شوند. به گزارش «دنياي اقتصاد» طي روزهاي اخير در بازار مسكن آگهي فروش فايل‌هايي با «كاربري خاص» در برخي مناطق شهر تهران منتشر شده است. اطلاعات منتشر شده مربوط به اين فايل‌ها نشان مي‌دهد كاربري اراضي قابل فروش در برخي مناطق شهر تهران «فضاي سبز» و «باغ» مشخص شده است.

اين دو كاربري جزو كاربري‌هاي ارزشمند و به نوعي ذخاير شهر محسوب مي‌شوند كه مديريت شهري پايتخت ملزم به تثبيت و حفظ آنها جهت افزايش سرانه‌هاي خدماتي هفت‌گانه است. از اين رو در گروه «زمين‌هاي ممنوعه» كه كاربري‌هاي آنها بايد تثبيت شود و قابل تغيير كاربري با هدف ساخت و ساز نيست در اسناد فرادست شهري تعيين شده‌اند با اين حال به نظر مي‌رسد مديريت شهري پايتخت حفظ و تثبيت باغات و اراضي سبز و مشجر شهر را در ليست دغدغه‌هاي اول خود قرار نداده است.

اين در حالي است كه ايجاد فضاي سبز مطلوب راه حلي براي بسياري از مشكلات حاد شهري است كه علاوه بر ارتقاي كيفيت منظر شهر مي‌تواند از آلودگي هوا پيشگيري كند. در اين بين، تهران كه روزانه به تعداد مردم و خودروهايش اضافه مي‌شود چند سالي هست كه با مشكل بزرگ آلودگي هوا دست و پنجه نرم مي‌كند.

معضلي كه گرچه در طول سال‌هاي اخير با توسعه وسايل حمل و نقل عمومي سعي شده از ميزان آن كاسته شود، اما هنوز هم پايتخت‌نشينان را درگير خود كرده است. به همين دليل هم بسياري از كارشناسان معتقد بوده و هستند كه افزايش سرانه فضاي سبز شهري مي‌تواند كمك شاياني به كاهش آلودگي هوا كند. در اين مسير مديريت شهري پايتخت در دوره جديد وعده داده است كه هيچ يك از باغات يا اراضي مشجر شهر به قصد ساخت و ساز و كسب درآمد از محل تغيير كاربري آنها تخريب نخواهد شد.

در اين راستا نيز در ابتداي شكل‌گيري اين دوره از مديريت شهري با ابطال طرحي موسوم به «برج-باغ» از تصميم خود براي مبارزه با باغ‌كشي رونمايي كرد. تصميمي كه به دليل تاخير و تعلل مديريت شهري در ارائه لايحه جايگزين منجر به بروز چالش‌هايي در راه توقف باغ‌كشي در پايتخت شد. هم‌اكنون نيز انتشار اطلاعات برخي اراضي با كاربري «باغ» يا «فضاي سبز» در برخي مناطق شهر تهران نشان مي‌دهد كه مسير خريد و فروش و احتمال تغيير كاربري اين اراضي همچنان وجود دارد.

اگرچه مطابق با قانون خريد و فروش اراضي با كاربري‌هاي خاص(باغ يا فضاي سبز) از سوي مالكان آنها فاقد اشكال است و مالك اختيار فروش ملك يا اراضي خود را البته بدون تغيير كاربري دارد اما از منظر حقوق شهر و شهروندي، فروش اين اراضي داراي اشكال است. به اين معنا كه اگر مديريت شهري درخصوص نظارت بر تثبيت كاربري اين اراضي درنگ و تعلل كند و از مسيرهاي مختلف همچون تملك براي حفظ آنها اقدام نكند مي‌توان گفت شهرداري در مسير حفظ باغات و اراضي سبز كه جزو ذخاير شهر محسوب مي‌شوند نمره قابل قبولي نخواهد داشت.

در اين ميان يكي از استدلال‌هاي مديران شهري در شكل مواجهه با باغات و اراضي سبز شهري كه براي خريد و فروش عرضه شده‌اند و اقدامي براي حفظ و تملك آنها از سوي شهرداري صورت نمي‌گيرد، كمبود منابع مالي موردنياز است. با اين حال به نظر مي‌رسد مديريت شهري در برخورد با موضوعات مختلف شهري رفتاري دوگانه از خود بروز مي‌دهد. به‌عنوان مثال در زمان اجراي پروژه‌هاي عمراني در شهر همچون ساخت پل يا زيرگذر در بسياري از مواقع مشاهده مي‌شود كه براي تملك املاك واقع در طرح، مديريت شهري از مسيرهاي مختلف براي تملك و خروج ساكنان از ملك اقدام مي‌كند تا به هر ترتيب رضايت طرف مقابل را جلب كند اما عملكرد واقعي مديريت شهري طي مدت اخير اين‌طور نشان مي‌دهد كه تعيين تكليف زمين‌هاي ممنوعه(اراضي كه كاربري آنها جزو سرانه‌هاي هفت‌گانه خدماتي تثبيت شده قرار دارد) در ليست اولويت‌ها و دغدغه‌هاي مديريت شهري قرار ندارد.

در حالي كه كارشناسان شهري و محيط زيست با اشاره به چالش‌هاي پايتخت از جمله آلودگي هوا، افزايش سرانه فضاي سبز و گردشگري و رفاه شهري را جزو مهم‌ترين ماموريت مديريت شهري طي دوره فعلي عنوان مي‌كنند تا از اين طريق فقر سرانه‌هاي خدماتي در مناطق مختلف شهر از بين رود.

نكته مهم ديگر آنكه حفظ و افزايش سرانه فضاي سبز در شرايطي جزو اولويت‌هاي اصلي مديريت شهري در عمل قرار ندارد كه تحقيقات كارشناسان نشان مي‌دهد: امروزه گسترش فضاي باز شهري كه فضاي سبز قسمت اعظم آن را در برمي‌گيرد به‌عنوان يكي از عناصر بافت شهر در جهت كاهش آسيب‌پذيري شهر و افزايش كارآيي بافت شهري در برابر زلزله مورد توجه است. در بخش زيادي از شهرهاي كشور در طرح‌هاي توسعه شهري (طرح‌هاي ‌هادي و جامع) هر چند به حفظ فضاي سبز موجود شهري توجه مي‌شود، ولي اجراي اين طرح‌ها عملا موجب تخريب بخشي از فضاي سبز طبيعي شهر مي‌شود.

عملا توسعه فيزيكي شهرهاي ايران، بر خلاف كشورهاي پيشرفته، همواره با تخريب فضاي سبز موجود توام بوده است. جزئيات اطلاعات منتشر شده از زمين‌هاي ممنوعه عرضه شده در بازار نشان مي‌دهد: از جمله ويژگي اراضي ممنوعه عرضه شده در بازار آن است كه هر قطعه فضاي سبز عرضه شده براي فروش بيش از يك هزار مترمربع و هر قطعه باغي بيش از يك هكتار وسعت دارند. قيمت هر مترمربع فضاي سبز قابل فروش در برخي مناطق شهر تهران بين يك تا 2 ميليون تومان تعيين شده است.

البته قيمت پيشنهادي اين اراضي بسته به آنكه در كدام يك از مناطق شهر تهران واقع شده‌اند متفاوت است اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد قيمت هر مترمربع فضاي سبز حدود يك‌سوم قيمت زمين مسكوني يا ملك كلنگي در آن منطقه تعيين شده است. نكته جالب آنكه قيمت پيشنهادي براي زمين‌هاي با كاربري باغ از قيمت ميانگين منطقه بالاتر است. به نظرمي‌رسد يكي از دلايل تعيين قيمت بالاتر براي اراضي باغي آن است كه طي سال‌هاي گذشته افرادي كه در اين نوع اراضي مجوز ساخت و ساز دريافت كرده‌اند به دليل امكان افزايش تراكم ساختماني، حاشيه سود بيشتري نسبت به ساير پروژه‌هاي ساختماني كه در يك زمين با كاربري ساختماني انجام مي‌شد كسب مي‌كردند.

به تعبير ديگر امتياز برج-باغ ارزش افزوده قابل توجهي به هر مترمربع بناي مسكوني مي‌بخشد. از اين رو قيمت‌هاي پيشنهادي براي اراضي باغي نسبت به ساير اراضي سبز بيشتر تعيين مي‌شود. علاوه بر قيمت اين اراضي، نكته مهم درخصوص خريد و فروش زمين‌هاي ممنوعه پايتخت آن است كه خريدار اين اراضي برنده اين معامله محسوب مي‌شود يا بازنده؟

به نظر مي‌رسد پاسخ به اين سوال با قطعيت امكان‌پذير نيست. چراكه در ابتدا و در ظاهر اين‌طور به نظر مي‌رسد كه به دليل قيمت‌گذاري مناسب اين اراضي نسبت به ميانگين قيمت هر مترمربع زمين مسكوني در هر منطقه شهري، به دليل ارزش افزوده احتمالي كه پس از خريد نصيب خريدار خواهد شد، بنابراين خريدار برنده اين معامله مي‌شود.

به اين معنا كه اگر خريدار پس از خريد زمين، امكان تغيير كاربري و ساخت و ساز در آن را داشته باشد؛ ارزش افزوده قابل توجهي نصيب آن خواهد شد. هر چند اين انتظار وجود دارد كه شهرداري تهران در اين دوره تحت هيچ شرايطي حتي اگر تبصره، امضاي طلايي و تفاسير مختلفي براي ضوابط اسناد بالادست شهري وجود دارد، اقدام به مصالحه، مذاكره و توافق با مالك جديد نكند و از خط قرمزي كه در اين دوره از مديريت شهري در قالب سخنراني‌ها و برنامه‌هاي ارائه شده تعيين كرده است عبور نكند. اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد ظاهرا يك كانال در سيستم شهرداري براي تبديل زمين‌هاي ممنوعه به زمين‌هاي مجاز براي ساخت و ساز همچنان وجود دارد. هرچند گذر از اين كانال سخت شده اما به نظر مي‌رسد اين كانال هنوز به‌صورت كامل براي جلوگيري از تخلف و عبور از خطوط قرمز اسناد بالادست شهري مسدود نشده است.

به‌طور معمول در سيستم مديريت شهري شكل مواجهه مديران با مالكان زمين‌هاي ممنوعه به اين صورت است كه مالك پس از ارائه درخواست به شهرداري براي اخذ مجوز تغيير كاربري و احتمالا ساخت و ساز با مخالفت شهرداري و پيشنهاد حفظ فضاي سبز مواجه مي‌شود اما به دليل اصرار و پيگيري مالك زمين، در نهايت مديريت شهري به اين جمع‌بندي مي‌رسد كه مي‌توان از يك مسير جايگزين همزمان با صدور مجوز تغيير كاربري براي مالك، سرانه فضاي سبز را در همان وضعيت فعلي حفظ كرد. به اين معنا كه با صدور مجوز تغيير كاربري، فضاي ديگري غير از پلاك موردنظر را براي ايجاد فضاي سبز درنظر مي‌گيرد. همين جمع‌بندي نيز امكان عبور مالك از كانال خطوط قرمز اسناد فرادست شهري را فراهم مي‌كند.

نكته مهم آنكه پس از توافق صورت گرفته ميان مالك و مديريت شهري، مالك براي تغيير كاربري و عبور از اين كانال ناگزير به پرداخت مبالغ سنگيني براي عوارض تغيير كاربري خواهد بود و پس از آن با موافقت كميسيون ماده 5 از اين كانال به‌طور كامل عبور خواهد كرد. به‌طور معمول در اين فرآيند شهرداري به مجموعه مديريت شهري اين قول را خواهد داد كه با بخشي از درآمد حاصل از عوارض تغيير كاربري، به ايجاد و افزايش سرانه فضاي سبز در مناطقي كه با فقر سرانه‌هاي خدماتي مواجه هستند اقدام كند اما اينكه چنين وعده‌اي پس از انجام اين توافق به سرانجام مي‌رسد يا خير، قابل پيگيري نيست.

به اين ترتيب در جريان اين معامله يك طرف يعني فروشنده زمين‌هاي ممنوعه به دليل آنكه احتمال تمايل يا امكان ورود به كانال تغيير كاربري اين اراضي را نداشته و زمين خود را به فروش مي‌رساند برنده است، در طرف ديگر نيز خريدار اين اراضي مشروط به آنكه بتواند از اين كانال عبور كند برنده اين معامله خواهد شد. اما سوال اينجاست كه آيا مديريت شهري مدل جايگزيني براي حفظ و تثبيت سرانه فضاي سبز در شهر تهران دارد؟

نكته ديگري كه براي ايجاد فضاي سبز در پلاك ديگر بايد مورد توجه قرار گيرد آن است كه مطابق با تحقيقات مكان‌يابي فضاي سبز از اهميت زيادي برخوردار است.

جين جكوب، منتقد شهر‌سازي معاصر معتقد است پارك بايد در جايي باشد كه زندگي در آن موج مي‌زند، جايي كه در آن فرهنگ و فعاليت‌هاي بازرگاني و مسكوني است. تعدادي از بخش‌هاي شهري داراي چنين نقاط كانوني ارزشمندي از زندگي هستند كه براي ايجاد پارك‌هاي محلي يا ميادين عمومي، مناسب به نظر مي‌رسد. بر اين اساس مكان‌يابي فضاي سبز بايد از اصولي چون سلسله مراتب و دسترسي، تبعيت ‌كند. مركزيت فضاي سبز به اين مفهوم است كه فضاي سيز حتي‌المقدور در مركز محله، ناحيه يا منطقه شهري مكان‌يابي شود. همچنين فضاي سبز در مقياس‌هاي متفاوت اعم از پارك محله‌اي، منطقه‌اي و امثال آنها بايد با ساختار كالبدي متناظر خود، انطباق داشته باشد. به‌عنوان مثال پارك منطقه‌اي در محدوده منطقه پيشنهاد شود.

تحقيقات نشان مي‌دهد: توزيع نامتعادل سرانه‌هاي خدماتي و كاربري‌هاي رفاهي در مناطق 22 گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در ميزان برخورداري ساكنان محله‌هاي مختلف پايتخت از سرانه‌هاي شهري شده و به «فرصت نابرابر» شهروندان در استفاده از امكانات دامن زده است.

تحقيقات يك تيم دانشگاهي درباره نوع و نحوه دسترسي پايتخت‌نشينان به امكانات و خدمات پراكنده در سطح شهر كه براساس سنجش 32 شاخص اقتصادي، اجتماعي، تفريحي و... انجام شده است، نشان مي‌دهد فقط 23 درصد از جمعيت تهران در محله‌هاي توسعه‌يافته زندگي مي‌كنند كه در پنج منطقه حائز بيشترين رتبه توسعه‌يافتگي به ترتيب شامل مناطق 6، 3، يك، 2 و 7 ساكن هستند. در مقابل، 60 درصد مناطق تهران داراي كمترين سطح رفاه و توسعه هستند.

مديريت شهري جديد وعده داده از طريق توزيع متناسب سرانه‌هاي خدماتي در ميان مناطق مختلف شهر تهران، اين عدم تعادل را از بين ببرد.

در اين ميان اعضاي شوراي شهر تهران اوايل سال جاري يك فوريت طرحي را به تصويب رساندند كه براساس آن فرآيند تملك باغات شهر تهران براي شهرداري مشخص مي‌شود. در طرح پيشنهادي اين ماده واحده آمده است: به منظور صيانت از باغات و اراضي مشجر شهري و ابنيه و املاك واجد ارزش و تملك آنها، شهرداري تهران موظف است نسبت به بررسي روش‌هاي تامين مالي، تهاتر و ساير روش‌هاي نوين اقتصادي و تهيه و ارائه لايحه در اين خصوص با رعايت چند ماده شامل: شناسايي باغات و املاك داراي اولويت براساس ضرورت‌هاي محلي و منطقه‌اي و رعايت سرانه‌هاي مورد نياز، تهيه مدل‌هاي مالي همراه با طرح‌هاي توجيه فني و اقتصادي براي تامين منابع و اعتبارات لازم، بررسي هزينه و فايده حسابداري و تعيين منافع محيط زيستي و اكولوژيكي تملك و حفظ املاك مذكور و بررسي راهكارهاي مشاركت بخش خصوصي، نهادهاي مدني و بنگاه‌هاي اقتصادي در قالب مسووليت‌هاي اجتماعي و نيز انتشار اوراق مشاركت‌ اقدام كند. با وجود اين سوال اينجاست كه آيا تصويب چنين طرح‌‌هايي مي‌تواند سد محكمي در مسير تخريب باغات شهر باشد يا نه؟

مطابق با آخرين آمار ارائه شده درخصوص تعداد اراضي باقي مانده مشجر در شهر تهران به دليل باغ‌كشي‌هاي انجام شده طي سال‌هاي گذشته فقط 6 هزار و 183 باغ يا زمين مشجر در شهر تهران باقي مانده است. پيش از اين نيز مديريت شهري پس از ابطال مجوز برج-‌باغ، اواخر سال گذشته طرح جايگزيني براي چگونگي تصميم‌گيري باغات باقي‌مانده پايتخت به تصويب رساند.

مالكان باغات باقي‌مانده در 22 منطقه شهر تهران مي‌توانند براي تبديل باغ خود، يكي از 14 كاربري مجاز تعريف شده را انتخاب كنند. ليستي كه در قالب اين پيش‌نويس به‌عنوان كاربري مجاز تعريف شده طيفي از انواع ساخت و ساز‌ها را در سبد انتخاب مالكان قرار مي‌دهد. اين سبد در شش گروه اصلي شامل ساخت و ساز با كاربري مسكوني، اوقات فراغت، تجاري، خدماتي، اداري و درماني طبقه‌بندي شده‌اند.

به‌طوري‌كه در كاربري اوقات فراغت امكان ساخت و ساز باهدف ساخت سالن كنسرت، گالري، دفاتر مطبوعات، سالن ورزشي و فعاليت‌هاي توليد زراعي پيش‌بيني شده همين‌طور در قالب ساخت و سازهاي تجاري كاربري‌هايي همچون احداث بازارچه سنتي و تهيه غذا امكان‌پذير خواهد بود. در عين حال در بخش خدماتي ساخت مدرسه و مهدكودك، مراكز آموزشي و در بخش اداري ساخت و سازهاي مربوط به استقرار انواع انجمن‌ها و نهايتا در بخش درماني براي ساختمان‌هاي مربوط‌ به آسايشگاه، خانه سالمندان و شيرخوارگاه امكان صدور مجوز فراهم شده است.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1398.02.24
گروه اطلاع رساني**9370**2002