۶ شهریور ۱۳۹۶،‏ ۸:۳۰
کد خبر: 82646054
۰ نفر
اجاره‌‌نشين‌ها بازندگان بازار نامتعادل مسكن

تهران- ايرنا- روزنامه ايران در گزارشي ميداني در پايتخت، افزايش نرخ اجاره‌بها را بررسي كرد و نوشت: بازار اجاره مانند بازارهاي ديگر هر سال دستخوش تغييرات قيمتي است و معمولاً افزايش قيمت دارد اما با توجه به ثبات قيمت خريد و فروش و كاهش نرخ تورم، افزايش اجاره بها امسال بالاتر از نرخ‌هاي متعارف است كه علت اصلي آن كاهش واحدهاي عرضه شده پرمتقاضي است.

در ادامه اين گزارش مي خوانيم: از ابتداي خرداد ماه فصل نقل و انتقالات شروع شده و از آنجايي كه قيمت مسكن از سال 92 افزايش نداشته بازار مسكن در انتظار افزايش نامتعارف اجاره بها نبود، اما گزارش‌ها از بنگاههاي معاملاتي در مناطق مختلف تهران نشان مي‌دهد نرخ اجاره حداقل افزايش 20درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل را دارد.نبودن توازن بين عرضه و تقاضا يكي از مهم‌ترين دلايلي است كه فعالان بازار مسكن براي افزايش اجاره‌ها عنوان مي‌كنند يعني در حوزه خانه اجاره‌اي در كشور عرضه كمتر از تقاضاست. با وجود 2 ميليون و پانصد هزار واحد خالي كه حدود 650 هزار واحد از آن‌ در استان تهران قرار دارد باز هم توازن بين عرضه و تقاضا وجود ندارد كه دليل آن لوكس بودن اين واحدها است كه مالكان قصد اجاره آن را ندارند. مالك ارزش ملكش را با سود بانكي مقايسه مي‌كند و توقع دارد سود پولي كه ارزش ملكش است از مستأجر تأمين كند كه حتي 50 درصد از آن هم قابل تأمين نيست و به گفته حسام عقبايي رئيس اتحاديه مشاوران املاك اصولاً اين مقايسه مقايسه غلطي است.

** افزايش حداقل 20 درصدي اجاره‌بها
مشاهدات ميداني و پرس وجو از بنگاههاي معاملات در سطح شهر تهران نشان مي‌دهد اجاره‌ها در مردادماه به نسبت ماه قبل افزايشي ندارد و ميزان افزايش تقريباً مانند تيرماه است.

به گفته يكي از مشاوران املاك در غرب تهران اجاره واحدي كه سال گذشته 70 ميليون وديعه داشته امسال 90 ميليون و حتي برخي صاحبخانه‌ها وديعه را 100 ميليون تعيين مي‌كنند. به گفته اين فعال بازار مسكن در بسياري موارد امكانات مسكن عرضه شده با اجاره تعيين شده تناسبي ندارد اما صاحبخانه‌ها حاضر نيستند اجاره كمتري را در نظر بگيرند.

به گفته اين مشاور املاك چون مسكن اجاره اي براي اكثر صاحبخانه‌ها منبع درآمد است و با توجه به شرايط اقتصادي آنها حاضر نيستند منبع درآمدي خود را كاهش دهند. يكي ديگر از مشاوران املاك مي‌گويد نرخ‌هاي اجاره حداقل 20 درصد نسبت به سال گذشته بيشتر شده است. او نيز مي‌گويد مثلاً رهن 70 ميليون امسال تقريباً 90 ميليون پيشنهاد مي‌شود و واحدي كه رهن آن 100 ميليون بوده امسال 130 تا 140 ميليون رهن براي آن تعيين شده است. اين مشاور املاك در شرق تهران معتقد است چون صاحبخانه‌ها در مناطق جنوبي و مركزي شهر ثروتمند نيستند و مسكن براي آنها منبع درآمد است حاضر نيستند قيمت‌ها را كاهش دهند و آن را ريسكي براي زندگي خود مي‌دانند. واحدي 75 متري در يكي از مناطق جنوبي پايتخت كه به گفته مشاور املاكي در اين منطقه اين واحد پاركينگ ندارد و خوش نقشه هم نيست اما مالك براي آن 50 ميليون وديعه و يك ميليون اجاره ماهانه در نظر گرفته است. به گفته اين مشاور امللاك تذكر آنها به صاحب ملك فايده‌اي نداشته و صاحب ملك تأكيد دارد كه به پول آن نياز دارد.

همچنين واحدي 48 متري در طبقه چهارم بدون آسانسور و پاركينگ در منطقه نامجو 40 ميليون رهن كامل براي اجاره عرضه شده است كه مشاوران املاك اين منطقه هم معتقدند قيمت آن بالاتر از امكانات ساختمان و ملك است. به گفته مشاوران املاك بسياري از مستأجران تمايل دارند كه قرارداد خانه را تمديد كنند اما مالكان چون نرخ‌ها را بيشتر كرده‌اند تمايلي به اين كار ندارند.

** تاثير كاهش نرخ سود بر قيمت‌هاي اجاره
در پي اعلام كاهش قطعي نرخ سود سپرده‌هاي بانكي از ماه جاري، برخي فعالان بازار مسكن معتقدند اين تصميم موجب بالا رفتن اجاره ها مي‌شود اما بيشتر مشاوران املاك مي‌گويند اين خبر تاكنون تأثيري در بازار نداشته يا تأثير آن در حد 100 تا 150 هزار توماني تغيير قيمت‌هاي اجاره است.

به گفته مشاوران املاك كاهش نرخ سود بيشترين تأثيري كه در بازار دارد تبديل وديعه به اجاره ماهيانه است. آنها مي‌گويند با اينكه مالكان نسبت به وديعه تمايل بيشتري دارند چون آن را امن مي‌دانند اما كاهش نرخ سود ممكن است آنها را نسبت به تبديل وديعه به اجاره ترغيب كند.

اگرچه مدت كمي از آغاز اين روند گذشته، با اين حال واحدهاي مسكوني مناطق گران قيمت كه پول وديعه مسكن يا رهن كامل آنها با مبالغ بالاي 200 ميليون تومان بودند، جزو نخستين واحدهاي مسكوني هستند كه از سوي مالكان با تغيير وضعيت رهن به اجاره روبه رو شده‌اند. اين تبديل وديعه به اجاره بها هنوز براي املاك ارزان‌تر رونق چنداني ندارد؛ چرا كه بسياري از موجران و مالكان واحدهاي كوچك از بيم ناتواني مستأجران در پرداخت اجاره بها، مجبورند وديعه مسكن از آنها اخذ كنند؛ بخصوص كه طرفداران واحدهاي مسكوني ارزان‌تر اكثراً از اقشار متوسط يا پايين تر هستند كه توانايي پرداخت مبالغ بالا به‌عنوان اجاره بها را ندارند.

مصطفي قلي خسروي كارشناس بازار مسكن نيز با اشاره به تأثير لازم الاجرا شدن كاهش نرخ سود بانكي تا سقف 15 درصد در بازار اجاره مسكن اظهار داشت: بيشتر از آنكه اين اقدام پولي و مالي دولت در بازار مسكن تأثير‌گذار باشد جو رواني ايجاد شده، در بازار باعث نوسان قيمتي مي‌شود.

وي با بيان اينكه كاهش نرخ سود بانكي شايد براي مدتي باعث نوسان قيمت‌ها در بازار مسكن شود اما براي رسيدن به رونق راهي جز اين وجود ندارد، ادامه داد: پيش از اين سياست كاهش نرخ سود بانكي، با ايجاد صندوق‌هاي ويژه توسط بانك‌ها به اجرا نمي‌رسيد بنابراين نقدينگي وارد بازار‌هاي مولد مانند ساخت و ساز مسكن نمي‌شد.

حال مي‌توان انتظار داشت كه با كاهش نرخ سود بانك، طرف عرضه در بازار مسكن تقويت شود. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به افزايش مقطعي نرخ اجاره بها گفت: با لازم الاجرا شدن سياست كاهش نرخ سود بانكي، ممكن است به صورت مقطعي نرخ اجاره در بازار مسكن افزايش يابد اما بازار مسكن در حال‌ گذار است و اين نوسان‌هاي قيمتي مقطعي خواهد بود.

*منبع: روزنامه ايران؛ 1396،6،6
**گروه اطلاع رساني**1699**9131**انتشاردهنده: شهربانو جمعه

سرخط اخبار پژوهش