۸ آذر ۱۳۹۴،‏ ۹:۱۳
کد خبر: 81858001
۰ نفر
رشد غيرتورمي معاملات مسكن

تهران- ايرنا- روزنامه دنياي اقتصاد در صفحه مسكن و عمران نوشت: حجم خريد مسكن در ميانه پاييز، به‌رغم دماي زيرصفر قيمت، افزايش يافت و رشد غيرتورمي معاملات ملك در پايتخت را رقم زد.

در اين گزارش كه در شماره يكشنبه هشتم آذر 1394 خورشيدي به قلم فريد قديري و ‌هاجر شادماني انتشار يافته، آمده است: متوسط قيمت آپارتمان در آبان‌ماه 3 درصد نسبت به مهر كاهش يافت؛ اما اين «ريزنوسان» ازآنجاكه تاثيري بر انتظارات درخصوص تداوم ثبات نسبي قيمت نداشته، باعث رشد ماهانه 2.7 درصدي حجم معاملات و افزايش 11 درصدي نسبت به آبان پارسال شد. طي دست كم يك‌سال و نيم اخير، روند تخليه حباب مسكن مانع رونق معاملات شده بود. هزينه خريد مسكن كم‌متراژ نيز نسبت به تابستان كمتر شده است.
تمايل قيمت مسكن براي قرار گرفتن دوباره در مسير كاهشي، بازار خريد و فروش آپارتمان در شهر تهران را مطابق انتظارات قبلي كارشناسان، با دو رخداد اميدواركننده همراه كرد. ميانگين قيمت واحد مسكوني در تهران طي آبان ماه سال جاري با 3 درصد كاهش نسبت به مهر ماه، به مترمربعي 4 ميليون و 76 هزار تومان رسيد كه با اين نوسان خفيف قيمتي، اگر چه از ارزش معاملاتي هر متر بناي مسكوني، در حد جزئي و معادل 132 هزار تومان كاسته شد اما ماحصل اين تغيير، هم‌اكنون و در ميانه پاييز، قدرت خريد واحدهاي كوچك و ميان‌ متراژ را از 6.5 تا 9 ميليون تومان نسبت به اواخر تابستان افزايش داده است.
هر چند افت و خيزهاي زير 5 درصد در قيمت مسكن، با توجه به خاصيت معاملاتي بازار ملك و همچنين بزرگي بهاي كل خريد يك واحد مسكوني، از نظر كارشناسان طبيعي است و به معناي كاهش يا افزايش محسوس قيمت ملك محسوب نمي‌شود اما در شرايط كنوني كه گرايش غالب معاملات مسكن در شهر تهران متوجه آپارتمان‌هاي كمتر از 70 مترمربع است، همين تغييرات جزئي قيمت چنانچه در جهت شيب منفي باشد، باعث تحريك معاملات مصرفي خواهد شد.
گزارش «دنياي اقتصاد» از تازه‌ترين اطلاعات دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن درباره آخرين سطح قيمت مسكن حاكي است: طبق اطلاعات درج شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن، ميانگين قيمت آپارتمان‌هاي شهر تهران در دومين ماه پاييز با 1.2 درصد كاهش نسبت به آبان سال 93 (تغييرات نقطه به نقطه) و همچنين 3 درصد كاهش نسبت به مهر94 (تغييرات ماهانه) همراه شد.
اين ميزان رشد منفي قيمت مسكن در مقايسه با تورم ماهانه و نقطه‌اي، از تداوم افت ارزش واقعي ملك در تهران حكايت دارد. در حال حاضر بين 40 تا 45 درصد كل معاملات ماهانه آپارتمان در شهر تهران، به واحدهاي كمتر از 70 مترمربع اختصاص دارد به طوري كه 30 درصد كل متقاضيان كنوني مسكن مخاطب واحدهاي ميان‌متراژ هستند و آپارتمان‌هاي 50 تا 70 مترمربع خريداري مي‌كنند.
به اين ترتيب، ريزنوسان قيمت مسكن در آبان ماه، بهاي فروش آپارتمان‌هاي پركشش براي خريد را به لحاظ قيمت كل، بين 6.5 تا 9 ميليون تومان نسبت به اواسط سال جاري كاهش داده است كه تاثير آن، مستقيم بر قدرت خريد منعكس مي‌شود. در حال حاضر متوسط قيمت فروش واحد مسكوني 50 مترمربعي در تهران حدود 200 ميليون تومان برآورد مي‌شود و در صورتي كه تكليف مصوبه وام 70 ميليون توماني اوراق مسكن در جلسه اين هفته شوراي پول و اعتبار روشن شود، 35 درصد قدرت خريد چنين واحدهايي، از طريق تسهيلات بانكي تامين خواهد شد.
ثبات نسبي در قيمت مسكن طي 7 ماه اول امسال و ريزنوسان آبان ماه، علاوه بر افزايش قدرت خريد آپارتمان‌هاي كم‌متراژ، باعث گرم شدن تنور معاملات نيز شده است. به گزارش «دنياي اقتصاد» در آبان ماه، حجم معاملات خريد مسكن در تهران حدود 3 درصد نسبت به مهر 94 و 11 درصد نسبت به آبان 93 افزايش پيدا كرد و اين بازار كه از ابتداي سال جاري تا پايان مهر ماه، ماه به ماه با كاهش حجم خريد و فروش مواجه بود، در ماه گذشته تحت تاثير سطح شكننده قيمت مسكن، با رشد محسوس معاملات همراه شد.
معمولا در ميانه پاييز، بازار معاملات مسكن منقبض مي‌شود و بعد از نقل و انتقالات گسترده در تابستان، متعاملين با يك استراحت فصلي، از اواسط زمستان مجددا وارد بازار مي‌شوند اما امسال كه بازار ملك در ركود قرار دارد، رفتار معامله‌گران متفاوت از پاييز سال گذشته رقم خورده است؛ رشد معاملات در آبان 94، مي‌تواند نشانه‌اي از اثرگذاري «رفتار سرد قيمت مسكن» و همچنين پاسخ مثبت سمت تقاضاي مصرفي به توصيه‌هاي كارشناسي مبني‌بر «بهره‌برداري از شرايط موجود» تلقي شود.
رشد 11 درصدي معاملات خريد مسكن در پاييز امسال نسبت به پاييز سال قبل، در شرايطي اتفاق افتاده است كه تابستان امسال خريد و فروش آپارتمان در تهران 14 درصد نسبت به تابستان سال گذشته كاهش پيدا كرده بود. طبق اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن در ماه گذشته، 11 هزار و 748 مبايعه‌نامه خريد و فروش آپارتمان در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران صادر شد. حجم معاملات در اين بازار كشش دارد تا اواخر سال و به واسطه شروع نقل و انتقالات شب عيد، تا 15 هزار معامله در ماه افزايش پيدا كند.
پيش‌بيني‌ها درباره آينده كوتاه‌مدت بازار مسكن، از ثبات قيمت مسكن تا پايان سال جاري حكايت دارد. به گزارش «دنياي اقتصاد» معدل قيمت مسكن در 7 ماه اول امسال به 4 ميليون و 76 هزار تومان رسيد كه 2 درصد نسبت به 7 ماه اول سال گذشته، كاهش نشان مي‌دهد.
**مديركل اقتصاد مسكن تشريح كرد: ردپا ي متغيرهاي پولي در ركود مسكن
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با تشريح مهم‌ترين عوامل اثرگذار بر تحولات حال حاضر بازار مسكن از مراحل شكل‌گيري ادوار رونق- ركود در بخش مسكن، زمينه‌هاي موثر براي هرگونه تغيير در قيمت‌ها و حجم معاملات مسكن در دوره‌هاي گوناگون رمزگشايي كرد. بر اين اساس، همزمان با ورود سرمايه‌گذاران حرفه‌اي و غيرحرفه‌اي به بخش مسكن و افزايش صدور پروانه‌هاي ساختماني به معناي مقدمه رونق بازار مسكن، چرخه مشخصي از عوامل موثر بر تحولات بازار مسكن، اين بخش از اقتصاد را تحت تاثير قرار مي‌دهد.
در گام دوم پس از ورود سرمايه‌گذاران، افزايش عرضه مسكن و اشباع بازار با وقفه زماني به همراه تغيير يا ايجاد شوك در عوامل موثر برون بخشي مسكن، در نهايت منجر به ثبات در قيمت مسكن شده و در مرحله بعدي خروج تقاضاي سوداگرانه و سرمايه‌گذاران غيرحرفه‌اي و بخشي از سرمايه‌گذاران حرفه‌اي از بخش مسكن را به همراه خواهد داشت كه اين مرحله در واقع به معناي آغاز دوران ركود در بازار مسكن است؛ مشابه روندي كه حدود دو ماه پيش بر بازار مسكن حاكم شد.
كاهش عرضه مسكن و افزايش تقاضاي مصرفي با وقفه زماني، همزمان با بروز برخي تغييرات يا ايجاد شوك در عوامل موثر برون بخشي مسكن در نهايت منجر به افزايش قيمت مسكن شده و در گام بعدي چرخه تحولات اين بازار افزايش تقاضاي سوداگرانه و همچنين افزايش بازدهي در بخش مسكن را به همراه خواهد داشت. پس از اين مرحله، چرخه تحولات بازار مسكن دوباره از نو شروع شده و با ورود مجدد سرمايه‌گذاران و افزايش صدور پروانه‌هاي ساختماني، بار ديگر زمينه ورود اين بخش به دوره رونق ايجاد مي‌شود.
**عوامل موثر بر تشديد ركود
علي چگيني با بررسي تاثير نقدينگي بر بخش مسكن و با بيان اينكه سرعت گردش پول در ايران از سال 90 تاكنون روند نزولي داشته است، مي‌افزايد: پايين بودن و كاهش سرعت گردش پول يكي از شاخصه‌هاي اثرگذار بر بروز و تداوم ركود بازار مسكن است. سرعت گردش پول در سه سال اخير روند نزولي داشته و به كمتر از 2 واحد رسيده است.
چگيني از نرخ سود بانكي به عنوان دومين متغير بازار پول كه ردپاي آن در ركود دست كم يكسال اخير معاملات مسكن به چشم مي‌خورد نام برد و گفت: در 6 ماه اول امسال نرخ سود واقعي سپرده‌هاي يكساله بانك‌ها رقمي حدود 8 درصد بوده است كه بالاترين نرخ بازدهي در مقايسه با ساير بازارها از جمله بازار مسكن محسوب مي‌شود و در نتيجه مانع از هدايت نقدينگي به بخش‌هاي مختلف شده است. وي تصريح كرد: نرخ سود واقعي بانك‌ها در دو سال گذشته، بالاي 5 درصد بوده است.
مديركل اقتصاد مسكن عامل دروني اقتصاد مسكن را ناهمخواني «متراژ» عنوان كرد و گفت: براساس آمارهاي موجود حدود 60 درصد از متقاضيان خريد مسكن متقاضي واحدهاي كمتر از 80 مترمربع هستند؛ اين در حالي است كه اين واحدها تنها 7 درصد از كل آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني را به خود اختصاص مي‌دهند.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9165**9131