۲۵ اسفند ۱۳۹۳،‏ ۱۳:۳۵
کد خبر: 81543308
T T
۰ نفر
بازندگان بازار مسكن93

تهران - ايرنا - روزنامه دنياي اقتصاد مي نويسد :امسال به عنوان سال اصلي ركود مسكن، نوع متفاوتي از نوسان قيمت آپارتمان باعث ثبت «زيان» براي سفته‌بازها و كسب «سود» براي مصرف‌كننده‌هاي تاخيرگر شد.

گزارش «دنياي اقتصاد» از سطح جديد قيمت مسكن در تهران حاكي است: ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در پايان بهمن ماه به سطح 4 ميليون و 130 هزار تومان رسيد كه با حدود 2 درصد كاهش نسبت به ابتداي فروردين امسال، بازدهي منفي 8.1 درصد را عايد خريداران سال93 بازار ملك كرده است.

امسال از يكسو «شيب» نوسان قيمت مسكن به اندازه ‌يك‌دهم سال گذشته بود به طوري كه نرخ رشد 33 درصدي يك‌سال 92 به رشد 3.3 درصدي 11 ماه 93 تبديل شد و از سوي ديگر «طول زمان» كاهش قيمت نيز طولاني‌تر از پارسال بود به گونه‌اي كه پروسه كاهش قيمت از مدت 9 ماه در سال92 به كل سال93 سرايت كرد. تحت تاثير اين دو رويداد، محصول بازار مسكن سال93 به شكل ريزش 11ماهه بيرون آمده و باعث شده متوسط قيمت آپارتمان در تهران طي اين مدت فقط 3.3 درصد نسبت به يك‌سال 92 افزايش يابد.

ركود و كاهش قيمت مسكن اگر چه از تابستان سال92 آغاز شد اما در ابتدا شدت كمتري داشت و فقط توانست جلوي صعود دو رقمي ارزش آپارتمان‌ها را كه در فصل بهار پارسال به مرز 70 درصد رسيده بود در ماه‌هاي پاياني سال گذشته بگيرد. نرخ رشد قيمت مسكن در يكسال92به اندازه 10 برابر امسال و معادل 33درصد نسبت به يك‌سال91 بود. اما امسال افت قيمت چون به شكل تدريجي و دنباله‌دار بود و در عين حال از همان ماه‌هاي ابتدايي شروع شد، اثر بيشتري در بازار ملك گذاشت طوري كه شيب رشد 11ماهه 93 در حد 3. 3 درصد مهار شد.

سطح قيمت مسكن در سال 93، در 6 ماه نامتوالي بين يك تا 7 درصد نزول كرد و طي دو ماه متوالي در اوايل سال به خاطر برخي انتظارات تورمي در كل اقتصاد از جمله شايعه‌هاي قبل از فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها، 5 تا 6 درصد افزايش يافت؛ ضمن اينكه در سه ماه ديگر سال نيز تغييرات زير يك درصد، عملا باعث تثبيت قيمت شد. در حال حاضر شتاب قيمت مسكن بعد از سه سال، رو به توقف است. اين شاخص در يك‌سال 91 به واسطه رشد 50 درصدي ميانگين 12 ماهه قيمت، اوج گرفت و در يك‌سال 92 با رشد 33 درصدي ميانگين قيمت، در مسير صعود حركت كرد تا اينكه هم‌اكنون به واسطه افزايش 3 درصدي قيمت مسكن طي 11 ماه 93، به مرحله سكون نزديك شده است. طي دو، سه ماه اخير، نرخ تغييرات ماهانه قيمت مسكن در شهر تهران به كمترين مقدار و در بازه 05. 0 تا حداكثر يك درصد افت و خيز، محدود شده است. همچنين تغييرات نقطه‌اي قيمت– نسبت به ماه‌هاي مشابه سال92- نيز همواره تك رقمي و در حد 5 تا 6 درصد بوده است. اطلاعات مربوط به قيمت مسكن همچنين نشان مي‌دهد: علاوه بر اينكه ميزان نرخ رشد قيمت در سال جاري به يك‌دهم سال گذشته رسيده، تغييرات متري قيمت نيز به همين نسبت، محدودتر شده است.

سطح متوسط قيمت مسكن در سال جاري نسبت به سطح متوسط سال قبل، حداكثر مترمربعي 100 هزار تومان افزايش يافت در حالي كه اين شاخص در سال‌هاي 91 و 92 مترمربعي يك ميليون تومان در هر سال افزايش پيدا كرد. متوسط قيمت مسكن در شهر تهران از مترمربعي 2 ميليون تومان در ‌سال 90 به متري 3 ميليون تومان در ‌سال 91 رسيد و سپس به متري 4 ميليون تومان در ي‌سال 92 افزايش پيدا كرد. متوسط قيمت در 11 ماه اول سال93 نيز به 4 ميليون و 118 هزار تومان رسيده است. كارشناسان اقتصاد مسكن اين وضعيت را نشانه‌اي از شروع يك دوره هر چند كوتاه از ثبات قيمت مسكن مي‌دانند و معتقدند: با تخليه بخش زيادي از حباب قيمت مسكن در سال 93، بازار به اين زودي با ناپايداري ناشي از نوسانات دوباره– چه كاهشي و چه افزايشي- مواجه نخواهد شد.

زيان‌ديدگان و سودكنندگان كارنامه 11ماهه

متوسط قيمت مسكن در 11ماه سال93 رقمي معادل 3. 3 درصد نسبت به سال92 افزايش پيدا كرد اما سطح قيمت در پايان بهمن 8.1درصد نسبت به ابتداي فروردين كاهش يافت.

اين ارقام نشان مي‌دهد، افرادي كه ابتداي امسال با پشت‌گرمي به شايعه‌ «جهش قيمت مسكن در سال93»، با هدف سرمايه‌گذاري اقدام به خريد ملك مسكوني كردند تا پس از مدتي، به واسطه رشد قيمت، بتوانند از محل معاملات كوتاه‌مدت، سود كسب كنند، هم‌اكنون نه تنها دارايي‌شان در مقايسه با تورم عمومي و سود ساير بازارها، ارزش‌افزوده پيدا نكرده كه از اصل آن حدود 2 درصد طي 11 ماه اخير كاسته شده است. در حقيقت بازدهي بازار مسكن در سال جاري، بعد از دو سال، زيان بين سرمايه‌گذاران تقسيم كرده است.

نرخ بازدهي مسكن در سال‌هاي 91 و 92 به خاطر روند افزايش قيمت، به ترتيب معادل 60 درصد و 3.7 درصد سود نصيب خريداران ملك كرد. اما امسال همان‌طور كه گروهي از كارشناسان مجرب در اواخر سال92 پيش‌بيني كردند، بازار مسكن براي سفته‌بازها و معاملات سوداگرانه، ناامن و پرريسك بود. به همين خاطر، در طول سال جاري طبق گفته مشاوران املاك، تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسكن به حداقل رسيد و حجم ناچيز معاملات صرفا از طرف خريداران مصرفي انجام شد. به اين ترتيب معدل قيمت در كارنامه 11 ماهه بازار مسكن نشان مي‌دهد: گروهي كه امسال با هدف سرمايه‌گذاري اقدام به خريد آپارتمان كردند، بازنده حتمي اين بازار به حساب مي‌آيند و گروهي كه اعضاي آن را متقاضيان مصرفي تشكيل مي‌دهند و تاكنون به اميد كاهش بيشتر قيمت، از خريد صرف‌نظر كرده بودند جزو قبول‌شدگان بازار محسوب مي‌شوند. تقاضاي مصرفي تاخيرگر امروز مي‌تواند آپارتمان‌هاي موجود براي فروش را به‌طور متوسط حدود 2 درصد ارزان‌تر از ابتداي سال93 خريداري كند. كارشناسان در شرايط كنوني، تاخير بيشتر را توصيه نمي‌كنند ضمن اينكه تعجيل را نيز جايز نمي‌دانند چون زمينه‌اي براي افزايش شديد قيمت در كوتاه‌مدت وجود ندارد.

رشد اسمي، افت واقعي

علي چگيني، مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي درباره روند 21ماهه تغييرات قيمت مسكن به اعلام كرد: سطح قيمت مسكن بعد از انتخابات خرداد92 تاكنون با شيب نسبتا ملايم كاهش پيدا كرده و به‌رغم برخي جوسازي‌هايي كه سال گذشته برخي افراد در بازار بابت سونامي 300 درصدي قيمت مطرح مي‌كردند، هم‌اكنون از ارزش واقعي واحدهاي مسكوني در مقايسه با تورم، كاسته شده است. چگيني با بيان اينكه رشد 3. 3 درصدي ميانگين قيمت اسمي مسكن در 11 ماه اول سال93 در مقايسه با تورم 15 درصدي طي همين مدت، به معناي كاهش قابل ملاحظه قيمت واقعي است، افزود: امسال مطابق پيش‌بيني‌هاي كارشناسان، نرخ رشد قيمت مسكن كمتر از تورم بود و اين وضعيت يعني رشد منفي قيمت واقعي ملك تا نيمه سال آينده نيز ادامه مي‌يابد.

وي تصريح كرد: در دوره ركود معمولا منحني نوسان قيمت مسكن به مدت دو سال در سطح زيرين منحني تورم قرار مي‌گيرد و با توجه به اينكه نرخ رشد قيمت مسكن در مهر92 منحني تورم را قطع كرد و دوره نزول قيمت واقعي از آن زمان آغاز شد انتظار مي‌رود روند موجود مشروط به پايداري ساير مولفه‌هاي اثرگذار بر مسكن، تا مهر94 تداوم يابد. مديركل اقتصاد مسكن همچنين با بيان اينكه سيكل تخليه حباب قيمت مسكن تقريبا كامل شده است، گفت: با توجه به برنامه بانك مركزي براي كاهش بيشتر نرخ تورم، احتمال اينكه سطح كنوني قيمت مسكن باز هم پايين‌تر برود، وجود دارد. چگيني تصريح كرد: بازار مسكن در سال94 به خاطر وجود مازاد عرضه و حجم مناسب فايل فروش نوسازها در بازار معاملات، لااقل در نيمه اول با تحرك خاصي از سمت قيمت روبه‌رو نخواهد شد. ضمن اينكه رخداد شوك قيمتي نيز بعيد است.

منبع/ دنياي اقتصاد